Assemblea 10 giugno 2018 - Errato conteggio condomini Torre delle Stelle

Assemblea 10 giugno: confezionata per essere impugnata con facilità

L’assemblea del 10 giugno non ha potuto deliberare.

Per la seconda volta l’amministratore giudiziario è riuscito a convocare un’assemblea con un nulla di fatto.
Nei quasi tre anni trascorsi, dalla nomina della Società I Borghi, si sarebbero dovute svolgere tre assemblee con le quali approvare altrettanti bilanci consuntivi annuali. Invece le assemblee sono state solo due e di bilanci approvati nessuno!
In tre anni due assemblee e due flop!

Per l’assemblea del 21 maggio 2016 bisogna ammettere che l’amministratore vi ha messo un maggior impegno. Il fine (incredibile per un amministratore giudiziario nominato per normalizzare la gestione condominiale) era di sciogliere il condominio e farsi nominare liquidatore con un lauto compenso.

Per l’assemblea del 10 giugno, invece, l’impegno è stato quello di confezionarla in modo che vi fossero tutti gli elementi indispensabili per poterla impugnare senza difficoltà.

Elementi essenziali di un’assemblea

Fa parte dei basilari di un’assemblea la necessaria convocazione per raccomandata con ricevuta di ritorno.
E’ ugualmente indispensabile inviare tutta la documentazione dei bilanci da approvare.
E’ obbligo dell’amministratore redigere dei bilanci nel rispetto del regolamento di condominio.
E’ sancito dalla legge che la contabilità sia certificata da un revisore dei conti nominato dall’assemblea.
E’ indispensabile il corretto conteggio dell’intera compagine condominiale per stabilire il quorum necessario  alla costituzione dell’assemblea.
Ebbene tutti gli elencati presupposti non sono stati rispettati per l’assemblea convocata il 10 giugno.

1° Motivo di impugnazione facile: convocazione

Su 1264 condomini sono stati 1089 (la stragrande maggioranza) i condomini che hanno ricevuto la raccomandata con la sola convocazione e nessun bilancio da poter visionare.

2° Motivo di impugnazione facile: ripartizione delle spese irregolare

I bilanci sono stati redatti in violazione del regolamento.
Il costo di tutto il personale dipendente è stato imputato nelle spese ordinarie con la ripartizione del 70% sui millesimi e del 30% sui consumi idrici.

Dov’è finito il costo della vigilanza?
E’ quel costo del personale che negli anni passati ammontava a circa 112.000 euro e che, in base al regolamento, deve essere ripartito con percentuali diverse dalle spese ordinarie.

L’art. 11 del regolamento stabilisce che il costo per la vigilanza deve essere ripartito per il 50% sulle unità abitative, per il 30% sui consumi idrici e per il 20% sui millesimi.
La motivazione della ripartizione prevista nel regolamento è ovvia: la vigilanza è un servizio di cui usufruiscono maggiormente le unità abitative rispetto a chi ha solo un terreno.

Art. 11 Regolamento condominio - ripartizione spese non applicata bilanci Assemblea 10 giugno 2018
Art. 11 Regolamento condominio – ripartizione spese non applicata bilanci Assemblea 10 giugno 2018

E’ evidente quindi che la ripartizione applicata dall’amministratore I Borghi ha addebitato sui millesimi un costo in più: il 50% del costo del personale utilizzato per la vigilanza (circa 60.000 euro) che doveva essere ripartito in parti uguali tra le 1356 unità abitative.
L’errata imputazione delle spese e l’errata ripartizione tra i condomini ha avuto come conseguenza che chi ha un lotto grande, o chi non ha una casa, è stato gravato da una spesa che non doveva sostenere.

Dal bilancio consuntivo e riparto – anno 2014-2015 (periodo dal 01.10.2014 al 30.09.2015) si evince che per la voce vigilanza è stata imputata la sola spesa di 726,14 euro. Decisamente improbabile, visto che fino al passaggio di consegne all’amministratore I Borghi, avvenuto l’1 agosto 2015, nulla è cambiato rispetto agli anni precedenti.
Due mesi di gestione dell’amministratore giudiziario non possono aver ridotto la spesa vigilanza da 112.000 euro a poco più di 700 euro.

Dal bilancio consuntivo e riparto – anno 2015-2016 (periodo dal 01.10.2015 al 30.09.2016) e dal bilancio preventivo e riparto – anno 2016-2017 (periodo dal 01.10.2016 al 30.09.2017) si evince che la spesa per la vigilanza è diventata pari a zero!

La ripartizione errata delle spese è un motivo più che valido per ottenere la nullità di un’eventuale approvazione dei bilanci, oltre al fatto certo che i bilanci così redatti non sono corretti.

3° Motivo di impugnazione facile: compenso amministratore giudiziario

Altra evidente anomalia nei bilanci è la spesa per il compenso dell’amministratore.
Nel bilancio preventivo 2015-2016, proposto dall’amministratore giudiziario nell’assemblea del 21 maggio 2016 e inviato con il successivo verbale, la cifra preventivata per il suo compenso  era di 21.000 euro.

Preventivo-2015-2016-Assemblea-21-maggio-2016-Compenso-amministratore
Preventivo-2015-2016-Assemblea-21-maggio-2016-Compenso-amministratore

Incredibilmente nel rendiconto 2015-2016, inviato con la convocazione assembleare del 10 giugno,  il compenso incassato dall’amministratore è di 40.000 euro e altri 4.200 euro sono stati incassati dalla Società I Borghi per spese varie indefinite.
La Società I Borghi non paga le buste paga ai dipendenti, ma prende per se stessa oltre il doppio del compenso inserito nel preventivo 2015-2016.

Consuntivo-2015-2016-Assemblea-10-giugno-2018-Compenso-amministratore
Consuntivo-2015-2016-Assemblea-10-giugno-2018-Compenso-amministratore

Per l’anno 2016-2017 (finito il 30 settembre 2017) il compenso è ulteriormente aumentato ed è diventato 45.000 euro.
Un compenso che presumibilmente l’amministratore giudiziario ha già incassato (visto che l’anno è finito da 9 mesi) ma non è dato saperlo perché non è stato presentato il rendiconto.

E’ comunque evidente che questo lievitare del compenso per l’amministratore stride con la ripetuta incapacità a convocare l’assemblea per mancante liquidità e con il ridimensionamento dell’attività amministrativa del condominio dopo il passaggio ad Abbanoa.
Nel comunicato ai condomini del 6 marzo 2017 la Società I Borghi affermava: “come ormai molti di Voi già sanno, dal l°agosto 2016 Abbanoa è il nuovo unico gestore di tutto l‘impianto idrico, compresa la gestione della fonte autonoma di Geremeas. E’ chiaro che questo passaggio ha ridimensionato sensibilmente tutta la nostra attività gestionale
Solitamente a minori mansioni corrisponde anche un minor compenso, invece la Società I Borghi decide di aumentarsi il compenso a 45.000 euro!

Preventivo-2016-2017-compenso-amministratore-Assemblea-10-giugno-2018
Preventivo-2016-2017-compenso-amministratore-Assemblea-10-giugno-2018

4° Motivo di impugnazione facile: nessun bilancio consuntivo per l’anno 2016-2017

Con la convocazione assembleare per il 10 giugno 2018 non è stato inviato ai condomini il consuntivo per l’anno dal 01.10.2016 al 30.09.2017.
L’anno finanziario è finito il 30 settembre 2017, e la legge impone l’obbligo della rendicontazione entro sei mesi (marzo 2018), ma l’amministratore invia ai condomini il solo bilancio preventivo.

Ci chiediamo come l’amministratore abbia potuto inserire il 2° punto all’ordine del giorno nella convocazione del 10 giugno:
“Esame ed approvazione gestione rendiconto spese 2016/2017, relativo riparto pro quota, modi e tempi del versamento”

Quale rendiconto  e riparto per l’anno 2016-2017 l’assemblea avrebbe dovuto approvare se nella documentazione era inserito il preventivo 2016-2017 ?

I condomini, dopo nove mesi dalla fine dell’anno finanziario, non sanno come l’amministratore ha speso le quote condominiali incassate. Quelle quote condominiali richieste con la priorità di versare un “congruo saldo per il debito verso Abbanoa”.

Vorremmo sapere quanti soldi sono stati versati nel 2017 alla Società Abbanoa per pagare parte degli oltre 3 milioni di euro di debito, perché dalla rendicontazione fatta finora, dalla gestione amministrativa della Società I Borghi (dal 1 agosto 2015 al 30 settembre 2016), risulta che, nonostante gli oltre 300.000 euro incassati, l’amministratore giudiziario non ha versato ad Abbanoa un solo euro: qui sotto le prove.

Consuntivo 01.08.2015-30.06.2015 Borghi - Nessun pagamento Abbanoa
Consuntivo 01.08.2015-30.06.2015 Borghi – Nessun pagamento Abbanoa

Rendiconto-01.10.2015-30.09-2016-Borghi - Nessun pagamento Abbanoa
Rendiconto-01.10.2015-30.09-2016-Borghi – Nessun pagamento Abbanoa

5° Motivo di impugnazione facile: certificazione bilanci non conforme alla legge

L’art. 1129 del c.c. stabilisce che spetta all’assemblea dei condomini nominare il Revisore dei Conti.
L’amministratore giudiziario avrebbe dunque dovuto far certificare i bilanci dal Revisore che il condominio ha dal 1994, il dott. Cogotti, invece ha dato incarico ad un suo revisore di fiducia.

Incarichi-revisore-dei-conti-amministratore-I-Borghi
Incarichi-revisore-dei-conti-amministratore-I-Borghi

Il Revisore dei conti deve avere la fiducia del’assemblea e non dell’amministratore.
Compito del Revisore è verificare la regolarità dell’operato dell’amministratore nel redigere i conti, è perciò un conflitto d’interessi che a nominare il revisore sia chi deve essere controllato. Tant’è vero che la legge non lo prevede!

E’ evidente che la  Società I Borghi pensa di avere dei poteri superiori dovuti forse alla nomina giudiziaria, ma così non è.
La nomina giudiziaria di un amministratore di condominio non conferisce dei poteri diversi da quelli di un qualunque amministratore. L’amministratore di condominio che sia nominato dall’assemblea o dal giudice è sempre e solo il mandatario dei condomini.

Corte di Cassazione N. 16698 del 22.7.2014

“in tema di condominio negli edifici, il decreto emesso ai sensi dell’art. 1129, primo comma, cod. civ. ha ad oggetto esclusivamente la nomina dell’amministratore da parte del tribunale, in sostituzione dell’assemblea che non vi provvede, senza che però muti la posizione dell’amministratore stesso, il quale, benché designato dall’autorità giudiziaria, instaura con i condomini un rapporto di mandato e non riveste la qualità di ausiliario del giudice.
Ne consegue che l’amministratore nominato dal tribunale deve rendere conto del suo
operato soltanto all’assemblea, e la determinazione del suo compenso rimane regolata dall’art. 1709 cod. civ.”

6° Motivo di impugnazione facile: conteggi condomini in assemblea sballati

Il conteggio dei condomini presenti in assemblea, in relazione all’intera compagine condominiale, è di fondamentale importanza per la determinazione del quorum assembleare e per le votazioni.

Il 10 giugno i “dotti” della Legge 220/2012 (legge per il condominio) hanno imposto alla ditta addetta all’accreditamento dei condomini che a lotti diversi, ma con intestazioni uguali, spettasse un solo telecomando con la conseguenza che il conteggio numerico della compagine condominiale è risultato sballato.
Ne è la prova la schermata video proiettata in sala con i risultati della consistenza numerica (vedere foto):

Assemblea 10 giugno 2018 - Errato conteggio condomini Torre delle Stelle
Assemblea 10 giugno 2018 – Errato conteggio condomini Torre delle Stelle

Il totale dei condomini a Torre delle Stelle non è 1124, ma  come tutti sanno i condomini sono 1264.
Questo errore non ha influito nel quorum costitutivo dell’assemblea del 10 giugno, perché con 40 condomini in più il quorum non si sarebbe comunque raggiunto, ma dà la misura dell’incompetenza.

Conclusione

E’ chiaro dunque che l’assemblea del 10 giugno, anche se avesse raggiunto il quorum per deliberare e lo avesse fatto, aveva tutti i presupposti per essere impugnata con estrema facilità e le delibere sarebbero state dichiarate nulle con l’esultanza dei morosi.

Ma secondo voi è possibile che l’amministratore non conosca queste basilari nozioni? E’ possibile aspettare anni per avere un’assemblea e non redigere dei bilanci nel rispetto del regolamento?

E’ decisamente molto più probabile che il fine fosse solo quello di darci il contentino della convocazione assembleare, senza però dare ai condomini la concreta possibilità di decidere sul futuro di Torre delle Stelle. Spesso “a pensar male ci si azzecca”!