Mappa cessioni Comune Maracalagonis-Convenzione Lottizzazione 1977

Assemblea condominiale e scioglimento del Condominio Torre delle Stelle: gli amministratori non tutelano i diritti dei condomini.

Più di un mese fa avevamo scritto che le azioni messe in atto dalla Società I Borghi erano in totale contrasto con il mandato conferitogli dal Tribunale di Cagliari e perfettamente in linea, invece, con i desideri e le richieste di chi ha promosso la loro nomina. (Questo il link dell’articolo Rete idrica Torre delle Stelle e trattative).

Oggi possiamo dire di aver avuto ragione e la conferma è nell’ordine del giorno stilato dagli amministratori, la Società I Borghi, per l’assemblea condominiale che si svolgerà questo pomeriggio. Un ordine del giorno che rispecchia, in modo inequivocabile, quelle che sono state le richieste inoltrate ai Borghi dall’Associazione Torre delle Stelle; richieste per gli obiettivi che l’associazione persegue da anni e che sono noti a tutti i proprietari di Torre delle Stelle.

Assemblea condominiale e scioglimento
Richieste conclusive Associazione inviate ai Borghi

Ciò che lascia perplessi è che degli amministratori, nominati dal Tribunale per tutelare gli interessi di tutti i condomini (soprattutto di quelli paganti e che si considerano condomini), mettano in atto le richieste di chi dichiara apertamente di pagare esclusivamente l’acqua, e non al Condominio ma direttamente ad Abbanoa (pertanto non paga l’onorario degli amministratori), e di chi sostiene di non avere alcun bene comune (pertanto non è condomino).

Nell’ordine del giorno, al punto primo, vi sono elencate le varie pronunce giudiziali di questi anni e le delibere/ordinanze del Comune di Maracalagonis. (Notare come il Comune di Sinnai pare non esistere).
Viene detto che si prende atto delle pronunce giudiziarie, del TAR (402/2009 – 602/2013) e del Consiglio di Stato (5487/2014), che obbligano il Comune di Maracalagonis a prendere in carico le opere di urbanizzazione previste nella convenzione di lottizzazione stipulata con l’Immobiliare Torre delle Stelle.

Ma quali sono le opere e le aree che il Comune di Maracalagonis può dichiarare essere di sua proprietà?

Va sottolineato che le opere di urbanizzazione sono state realizzate solo dal lottizzante “Immobiliare Torre delle Stelle”.
La lottizzazione “Cocco e più”, inserita nelle delibere e nelle ordinanze del Comune di Maracalagonis, ha esclusivamente ceduto l’area dove è costruita la chiesa e un’area nel parco; non ha realizzato alcuna opera di urbanizzazione.
Oltretutto non si può asserire che abbia realizzato parte dell’impianto idrico, visto che la relativa convenzione prevedeva, come approvvigionamento idrico, dei pozzi privati realizzati nelle singole unità abitative.

Pertanto è inveritiera la dichiarazione del Comune di Maracalagonis, nella delibera n.146 del 2010 di acquisizione  della rete idrica, nel punto in cui dichiara: DI ACQUISIRE  gratuitamente  al patrimonio comunale la rete idrica di distribuzione e tutti gli accessori e le pertinenze realizzata nel contesto delle lottizzazioni Torre delle Stelle e Cocco Giovanni e più.”

L’unica rete idrica realizzata a Torre delle Stelle, e che il Comune di Maracalagonis possa acquisire, è quella pattuita nella Convenzione di Lottizzazione del 1970, nel Contratto aggiuntivo del 1977 ed elencata specificatamente nel Verbale di constatazione e consistenza del 1976, stipulata con l’Immobiliare Torre delle Stelle.

Difatti nella Sentenza del TAR n. 602/2013, poi confermata dal Consiglio di Stato, è scritto:
“Per quanto sin qui esposto il ricorso n. 969/2009 va accolto in parte qua, con la conseguente condanna del Comune di Maracalagonis a prendere in carico tutte le opere di urbanizzazione comprese nella lottizzazione “Canne e Sisa e Baccu Mandara” (denominata anche lottizzazione “Torre delle Stelle”), opere già trasferite in  proprietà  al  Comune  di Maracalagonis con l’atto aggiuntivo del 1977.”

assemblea
Sentenza TAR n.602-2013 Comune di Maracalagonis – Acquisizione delle sole opere previste nella convenzione

Pertanto il Comune di Maracalagonis è proprietario esclusivamente delle opere di urbanizzazione e delle aree che gli sono state trasferite con l’Atto di trascrizione del 1977, l’unico atto, per legge, opponibile a terzi. Ciò significa che il Comune non ha diritti su aree non comprese nell’atto di trascrizione.

L’art. 28, comma 5, della legge 17 agosto 1942 n. 1150, subordina alla trascrizione della convenzione nei pubblici registri immobiliari la trasmissione degli obblighi, degli oneri e dei vincoli derivanti in capo ai successivi aventi causa nella proprietà dei fabbricati.
Il legislatore, infatti, ha previsto, ad evidente tutela della buona fede degli aventi causa, un meccanismo per creare certezza legale in ordine all’eventuale esistenza di oneri reali gravanti sull’immobile, al fine di tutelare la correttezza e la trasparenza del traffico giuridico, ed evitare così che i terzi vengano a trovarsi ingiustamente gravati da oneri non conosciuti e non conoscibili al momento del contratto di compravendita, oneri che ridurrebbero la compravendita ad un contratto aleatorio. (Tar Sardegna N. 00263/2013)

A parziale conferma, di quanto detto fin qui, si fa notare che lo stesso Comune di Maracalagonis, nell’Ordinanza Sindacale n.5 del 30.04.2015, dichiara che:
“le aree di sedime ove realizzate le opere di urbanizzazione, compresa la rete di adduzione e distribuzione idrica meglio dettagliate e identificate nella planimetria allegata al sopra richiamato Contratto Aggiuntivo del Piano di Lottizzazione, si intendono annoverate al Patrimonio Indisponibile del Comune”.

Ebbene la succitata planimetria non comprende le aree nelle quali sono state realizzate le opere di adduzione della rete idrica, ma esclusivamente la rete idrica di distribuzione.

Mappa cessioni Comune Maracalagonis-Convenzione Lottizzazione 1977
Mappa cessioni Comune Maracalagonis-Convenzione Lottizzazione 1977
Strade-aree-cedute-nel-1977-sovrapposte-alla-situazione-del-2010
Strade e aree cedute nel 1977- Raffronto con anno 2010

Come potete notare dalla planimetria, nella quale sono indicate le cessioni fatte dall’Immobiliare Torre delle Stelle al Comune di Maracalagonis (allegato C dell’atto aggiuntivo del 1977), non sono state cedute al Comune né le aree dei serbatoi (Saraceno e Villaggio), né l’area del cantiere condominiale e neppure le strade della zona via Croce del sud.
Che l’Immobiliare Torre delle Stelle abbia ceduto, al Comune di Maracalagonis, esclusivamente la rete idrica di distribuzione dell’impianto idrico è scritto in tutti gli atti relativi alla Convenzione di Lottizzazione “Cannesisa e Baccu Mandara”, ma si è voluta, negli ultimi anni e con le sentenze, artatamente inserire una “e” che ha cambiato il valore della cessione.
Si è scritto “la rete idrica e di distribuzione”, ma detta affermazione non risulta né dai vari atti della convenzione, nei quali è scritto solo “la rete idrica di distribuzione”, né dalla planimetria delle aree effettivamente cedute al Comune di Mara.

Come si evince dalle immagini in nessuna è scritto “la rete idrica e di distribuzione”, ma esclusivamente “la rete idrica di distribuzione”, ossia le tubazioni sottostanti le strade, il ché corrisponde alla planimetria delle aree effettivamente cedute dall’Immobiliare Torre delle Stelle al Comune di Maracalagonis.

Alla luce di quanto abbiamo detto fin qui e ritornando ad oggi: quali sono le prese d’atto che finora la Società I Borghi ha fatto?

E’ chiaro che i nostri attuali amministratori non conoscono, nel dettaglio, né la convezione di lottizzazione, stipulata con il Comune di Maracalagonis, né quali sono i beni condominiali che sarebbe loro dovere tutelare.
Non conoscono neppure il nostro regolamento di condominio, nel quale sono inseriti due articoli (mai impugnati e pertanto validi) che parlano della tutela dei beni e servizi comuni, degli atti convenzionali e del loro rispetto, e dei trasferimenti alle pubbliche amministrazioni.

Sono gli articoli 20 e 21:
Tutele e garanzie
Art. 20 – L’Amministratore del condominio deve sempre e comunque tutelare gli interessi della Comunione, pena la revoca dell’incarico conferitogli e salva ogni azione di rivalsa per eventuali danni conseguenti, in esito ad atteggiamenti prevaricatori eventualmente assunti dalle Amministrazioni, Enti ect. ect., verso la Comunione.
Atteggiamenti riconducibili ad attività amministrative e tecnico-logistiche lesive della Comunione e dei beni comuni a servizio della stessa; nonché ad intervenire nelle sedi opportune ogni qualvolta le Amministrazioni competenti, o chi per loro conto, interesse, o delega omettessero di adempiere ad obbligazioni dovute per legge o derivanti da obbligazioni dovute per legge o derivanti da obbligazioni assunte dalle stesse in forza di atto formale di presa in carico dei servizi, attrezzature ed impianti esistenti o futuri ivi comprese le opere di urbanizzazione primaria. Stessa azione è dovuta per illegittimi usi delle zone cedute all’atto della stipula della convenzione ad amministrazioni comunali.

Trasferimenti ad Amministrazioni pubbliche di parti comuni e servizi
Art. 21 – Le modalità di trasferimento e di consegna delle opere e dei servizi, che per convenzione dovranno essere date al Comune di Maracalagonis potranno avvenire esclusivamente previa delibera dell’Assemblea dei condomini (TAB. A) che esaminerà la proposta formulata in tal senso dal Direttivo del Condominio.

Gli articoli 20 e 21 impongono all’amministratore del Condominio Torre delle Stelle determinati obblighi, ma la Società I Borghi non ne tiene evidentemente conto.

Nell’Ordine del Giorno (al punto 2) i Borghi ritengono di dover dare attuazione solo all’art. 2 del nostro regolamento e nella sola parte in cui vien detto:
“Il Condominio promuove le iniziative più idonee dirette ad ottenere dai Comuni di Maracalagonis e di Sinnai l’adozione degli atti formali necessari per il perfezionamento della presa in carico delle opere di urbanizzazione”
Da notare che è stato volutamente omesso il proseguo dell’articolo, perché nel proseguo è implicita la coesistenza del Condominio e non il possibile scioglimento.

Articolo completo:
Art. 2 – Fintanto ché non vi sarà atto formale di presa in carico da parte delle amministrazioni competenti, fra le opere necessarie per la conservazione ed il godimento delle opere della comunione rientra la manutenzione e la pulizia delle strade della lottizzazione e degli impianti di illuminazione del villaggio, la rete idrica, la gestione e la distribuzione dell’acqua e di tutte le parti comuni.
Il Condominio promuove le iniziative più idonee dirette ad ottenere dai Comuni di Maracalagonis e di Sinnai l’adozione degli atti formali necessari per il perfezionamento della presa in carico delle opere di urbanizzazione, e successivamente ne controlla la regolare gestione e manutenzione, al fine di pervenire ad un livello di servizi di grado non inferiore a quelli prestati ai cittadini residenti nei rispettivi centri urbani.

Comprendiamo che la priorità, della Società I Borghi e dei suoi suggeritori, è di attuare esclusivamente quella parte dell’art.2, la stessa che è stata utilizzata dall’associazione e seguaci, nelle varie aule di Tribunale, per legittimare le richieste di presa in carico dei servizi da parte delle Pubbliche Amministrazioni.

L’ Art. 2  è stato definito, dagli stessi, statutario (ossia presente sin dalle origini), ma tale affermazione è un falso.
Non viene detto che la modifica dell’originario art. 2, che recitava solo il primo comma e che perciò con conteneva il secondo comma tanto utilizzato, è stata approvata nell’assemblea estiva dell’8 agosto 2003.
Assemblea che deliberò con la quasi totalità dei voti provenienti dai rappresentanti di zona, quei rappresentanti di zona che oggi non possono votare e la cui rappresentanza, in sostituzione dei condomini assenti, è stata considerata nulla, come nulle sono state ritenute tutte le delibere assunte con il loro determinante voto.

Assemblea condominiale e scioglimento
Votazione modifica art. 2 – Assemblea 8 agosto 2003

Nullità riportata nella lettera di convocazione, in base alla sentenza del Tribunale di Cagliari del 14.11.2015 che ha annullato la rappresentanza in assemblea prevista dagli articoli 7 e 9 del Regolamento di Condominio, e voluta dagli stessi proprietari che tanto apprezzano l’art. 2 del nostro regolamento!

Va pertanto evidenziato che la modifica dell’art. 2, del 2003, è stata adottata con la delega ai rappresentanti di zona di ben 983 condomini assenti su un totale di 1197.

Assemblea condominiale e scioglimento
Modifica art. 2 del Regolamento – Presenze Assemblea 8 agosto 2003

Orbene, com’è possibile che si voglia attuare un articolo la cui approvazione è nulla in partenza?

Di un regolamento di condominio non si può prendere solo ciò che fa comodo ed è conveniente, esiste sempre il rovescio della medaglia.
Non si possono impugnare solo gli articoli che non piacciono per ottenere il proprio fine. Perché il fine è chiaro a tutti.
Rendere nullo il voto dei rappresentanti di zona dava la possibilità di impugnare tutte le delibere finora assunte, “con i loro voto determinante”, ed invalidare, soprattutto, le delibere che hanno approvato preventivi e consuntivi che sono il titolo dei decreti ingiuntivi!

Era un obiettivo che vari proprietari avevano da anni. Sono infatti varie le cause promosse dal Condominio, per l’ottenimento dei crediti dovuti, nelle quali si tentava di opporsi adducendo la non validità delle delibere assunte per la delega conferita ai rappresentati di zona. (Una per tutte la Sentenza della Corte d’Appello di Cagliari N° 311/2011 del 01/08/2011 pubblicata nel sito del Condominio)

Assemblea condominiale e scioglimento
Sentenza n.311 del 2011 Corte d’Appello di Cagliari

La conferma che il fine da raggiungere, con la nullità del voto dei rappresentanti, fosse la non validità di determinate delibere, si ha al punto 7 dell’ordine del giorno, nel quale si chiede la transazione di oneri condominiali derivanti da delibere assembleari nulle!

Si è però volutamente taciuto che, se sono nulle tutte le delibere votate dai rappresentanti di zona, è nullo anche l’art. 2 e la sua attuazione con il conseguente scioglimento del Condominio per carenza di beni.
Oltretutto i Borghi si contraddicono, perché prima sostengono che il Condominio di Torre delle Stelle non ha beni e, dopo poche righe, affermano che i beni devono essere ceduti ad un’eventuale cooperativa di operai.

La carenza di beni è un falso, consigliamo ai Borghi ed a chi sostiene altrettanto, di prendere visione della Convenzione di Lottizzazione stipulata con il Comune di Maracalagonis e del Regolamento condominiale del 1973, allegato e richiamato in vari atti di compravendita.

Infine vogliamo far notare che lo scioglimento previsto dall’art. 61 disp. att. c.c. stabilisce che: “qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato”.

Pertanto l’art. 61 non si riferisce alla fine o alla cessazione di un condominio, ma alla scissione di un unico condominio in due o più condomini, quando questo è fattibile senza modificare le parti comuni (maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio) o con modifiche alle parti comuni (tanti intervenuti all’assemblea tali da rappresentare non meno dei 2/3 del valore dell’edifici).
Si dà la possibilità ai condomini di distaccarsi dal condominio originario e di costituirne un altro per una migliore gestione, ma ciò non deve pregiudicare le proprietà altrui.

Se, oggettivamente, tale divisione incide sull’essenza e sulla funzione delle porzioni di cosa comune, pregiudicando il godimento e l’utilità dei beni di proprietà esclusiva, tale divisione non potrà essere realizzata (Cassazione Civile, Sez. II, 23.01.2012 n. 867).

Le maggioranze su riportate non sono invece valide per poter conferire, cedere ad altri, i beni comuni, come nel caso proposto al punto 3 dell’ordine del giorno stilato dai Borghi, per il quale è necessario il consenso unanime dei condomini.
Lo “scioglimento” che i Borghi e i loro “proprietari” vorrebbero, è la liquidazione del Condominio Torre delle Stelle con la conseguente perdita dei diritti sulle parti comuni, ma detta decisione non può essere assunta dalla maggioranza dei condomini.

Civile Sent. Sez. 2 Num. 821 del 16/01/2014
“Ai sensi dell’art. 1108, comma terzo, c.c. (applicabile al condominio in virtù del rinvio operato dall’art. 1139 cod. civ.), è richiesto il consenso di tutti i comunisti – e, quindi, della totalità dei condomini – per gli atti di alienazione del fondo comune, o di costituzione su di esso di diritti reali, o per le locazioni ultranovennali, con la conseguenza che tale consenso è necessario anche per la transazione che abbia ad oggetto i beni comuni, potendo essa annoverarsi, in forza dei suoi elementi costitutivi (e, in particolare, delle reciproche concessioni), fra i negozi a carattere dispositivo.  Pertanto, non rientra nei poteri dell’assemblea condominiale – che decide con il criterio delle maggioranze – autorizzare l’amministratore del condominio a concludere transazioni che abbiano ad oggetto diritti comuni”
( Cass. Sentenza n. 4258 del 24/02/2006).

E’ necessario sottolineare che nel caso lo scioglimento della comunione, ossia la rinuncia ai beni comuni, venisse proposto dinnanzi all’autorità giudiziaria (art. 784 c.p.c.è “norma speciale rispetto all’art. 1131 comma 2 c.c., e pertanto, malgrado quest’ultima disposizione conferisca all’amministratore di condominio la legittimazione passiva per qualunque azione, se un condomino chiede lo scioglimento della comunione su un bene comune e la conseguente modifica dell’uso di esso, è necessario integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i condomini ”.

Curiosa è poi la proposta di costituzione di un’associazione che dovrebbe fornire dei servizi che finora sono stati forniti, al costo della spesa effettivamente sostenuta e non a scopo di lucro, dal Condominio, come guardiania e guardia medica privata.
Non si comprende se è la stessa associazione, o cooperativa, alla quale si dovrebbero cedere i beni comuni per esercitare la propria attività.
Insomma, i proprietari, che in oltre quarant’anni hanno creato un patrimonio, dovrebbero rinunciare alle loro proprietà per poi dover pagare i servizi a cooperative o associazioni che si creano in virtù di dette cessioni.
Gli attuali proprietari diventano nullatenenti in favore di chi vuole crearsi attività imprenditoriali ?

E siccome a pensare male spesso ci si indovina, magari, le auspicate attività imprenditoriali sono anche il fine di chi, in questi anni, ha osteggiato il condominio e non ha contribuito economicamente a creare quel patrimonio che oggi vorrebbe sfruttare ed avere gratis et amore dei.

Aspetteremo gli eventi, il tempo sarà foriero di verità.