Condominio e lottizzazione Torre delle Stelle

Quelli che “del Condominio prendiamo solo ciò che ci piace”

E’ risaputo che a Torre delle Stelle vi sono dei proprietari che dagli anni ’90 sostengono l’inesistenza del Condominio e che, negli ultimi anni, tale gruppo ha ampliato le proprie file con l’allettante prospettiva di non dover più pagare le quote condominiali.
Addirittura si sostiene di non aver mai aderito al Condominio e che le quote condominiali sarebbero illegittime dal lontano 1977.

Il tutto perché dal 1977 il Comune di Maracalagonis ha avuto la cessione delle opere di urbanizzazione e quindi lo stesso Comune avrebbe dovuto farsi carico della gestione dell’intera lottizzazione. (Nota trascrizione Contratto aggiuntivo 1977).
Piccolo inciso: l’ipotetica illegittimità riguarderebbe pertanto solo il territorio di Maracalagonis e non quello di Sinnai.
In ogni caso è una vera e propria distorsione della realtà per il proprio tornaconto.

Dunque, secondo il dire di alcuni, a Torre delle Stelle ci sarebbero stati e ci sono tantissimi proprietari “fessi”.
Proprietari che hanno realizzato opere per la rete idrica (non previste dalla Convenzione di lottizzazione e quindi private), costruito la chiesa, realizzato i campi sportivi nel parco e gestito tutti i servizi, per decine d’anni, quando era invece il Comune di Maracalagonis a dover gestire la località e a spendere. Sic!

Dei veri e propri “polli patentati” che dal 1977 hanno speso i loro soldi inutilmente e fatto parte di un Condominio inesistente, mentre gli altri, i “furbi”, avevano gli stessi servizi senza pagarne i costi.
Perciò il Condominio Torre delle Stelle si è auto-creato in assenza della volontà dei proprietari e a loro insaputa.
E’ a questo punto evidente che alle assemblee condominiali, che hanno deliberato e nominato amministratori per oltre quarant’anni, hanno partecipato dei fantasmi!

Ovviamente non è affatto così e vari documenti lo confermano.
Della costituzione del Condominio, e della vendita dei lotti in regime condominiale, se ne ha la prova in tantissimi atti di vendita (ne avevamo già parlato Lo strano caso del Condominio Torre delle Stelle), ma vi è chi sostiene di non avere nel proprio atto la clausola di acquisto in Condominio.

In tutti gli atti di vendita è però specificato che il lotto o il fabbricato acquistato è compreso in una Lottizzazione convenzionata con il Comune di Maracalagonis: questo non può ESSERE NEGATO (un esempio è nell’immagine che segue).

Atti di vendita e lottizzazione convenzionata Torre delle Stelle
Atti di vendita – Acquisto in lottizzazione convenzionata

Ebbene, chi ha acquistato nel territorio di Maracalagonis e sostiene l’inesistenza del Condominio, lo fa scordandosi, o meglio omettendo, ciò che è scritto nella Convenzione di lottizzazione del 1970 che tanto ha difeso e ha fatto valere nelle aule di giustizia.

La Convenzione di Lottizzazione del 1970, stipulata tra l’Immobiliare Torre delle Stelle ed il Comune di Maracalagonis, pattuiva che la società lottizzante assumeva a proprio carico, per se e i suoi aventi causa, tutti gli oneri per la gestione della lottizzazione e pertanto tale obbligo ricade su tutti i futuri acquirenti. Perciò è falso che la gestione della località spettava al Comune.

Gestione lottizzazione Torre delle Stelle
Convenzione lottizzazione 1970 – Gestione lottizzazione nessun onere per il Comune

Ma vi è di più: sia nella Deliberazione del Consiglio Comunale del 1969, con l’approvazione del piano di lottizzazione, che nell’Atto di Convenzione del 1970, è specificato che:

“la Società (Immobiliare Torre delle Stelle) ha in gestione provvisoria per conto dei proprietari dei singoli lotti, (fino a che non sarà costituito un regolare condominio) la manutenzione generale dei servizi della lottizzazione”.

Il regolare Condominio di Torre delle Stelle si era però già costituito nei primi anni ’60.
Giuridicamente un condominio comincia ad esistere
nel momento in cui l’originario proprietario vende una parte della sua proprietà ad un altro (con il primo atto di vendita) ed esistono delle parti comuni destinate a soddisfare le esigenze generali e primarie dei singoli proprietari (per Torre delle Stelle il servizio idrico in primis).

Un’ulteriore conferma, del riconoscimento giuridico del Condominio e della validità della dichiarazione contenuta nei documenti della Convenzione, si ha in più sentenze della Cassazione:

Corte di Cassazione – 26 aprile 2010 – N. 9941
La stipulazione con il Comune di una convenzione di lottizzazione implica che i proprietari dei terreni interessati alla urbanizzazione pongano in essere un negozio (interno) di costituzione di un consorzio urbanistico volontario – con assunzione delle obbligazioni a fini organizzativi e con costituzione degli effetti reali necessari per conferire al territorio l’assetto giuridico conforme al progetto approvato dalla amministrazione – da ritenersi assoggettato alla disciplina della comunione dettata dal codice civile, ivi compreso l’art. 1101, comma 2, con la conseguenza che, in difetto di espressa deroga convenzionale, giusta la regola da tale norma imposta, le spese per la lottizzazione (quali quelle afferenti, fra l’altro, al progetto, alle opere di urbanizzazione primaria e secondaria) ed i pesi alla medesima inerenti (quali la cessione al Comune delle opere di urbanizzazione e la destinazione di talune aree, con vincolo permanente, a vantaggio dell’intera lottizzazione o di singoli lotti) si ripartiscono e si distribuiscono in proporzione alle quote dei partecipanti.

Corte di Cassazione – 3 ottobre 2013 – N. 22641
“Le disposizioni in materia di condominio possono ritenersi applicabili al consorzio costituito tra proprietari di immobili per la gestione delle parti e dei servizi comuni di una zona residenziale, pur appartenendo il consorzio alla categoria delle associazioni, in quanto non esistono schemi obbligati per la costituzione di tale ente, assumendo, per l’effetto, rilievo decisivo la volontà manifestata dagli stessi consorziati con la regolamentazione statutaria, e potendo, peraltro, l’intenzione di aderire al consorzio rivelarsi anche tacitamente, a meno che la legge o – come nella specie – lo statuto richiedano la forma espressa. Ne consegue, altresì, che solo l’adesione al consorzio può far sorgere l’obbligazione di versare la quota stabilita dagli organi statutariamente competenti, legittimando la pretesa di pagamento dell’ente.”

Corte di Cassazione – 6 ottobre 2014 – N. 20989
“Nei consorzi di urbanizzazione per la disciplina dei beni in proprietà comune ai consorziati, e posti al servizio delle proprietà esclusive dei medesimi, in difetto di diversa disciplina contenuta nell’atto costitutivo o nello statuto, trovano applicazione le norme sul condominio, e, tra esse, l’art. 1118 cpv. c.c., ad esclusione dell’art. 1104 c.c.”

Cass. 22641/2013; Cass. 20989/2014; Cass. 11035/2015
L’adesione a tali Consorzi avrebbe carattere volontario, e tuttavia – in difetto di espresse previsioni regolamentari implicanti particolari oneri di forma, nella specie non rinvenibili – è da intendersi consentita l’adesione tacita agli stessi desumibile da presunzioni o da fatti concludenti, quali la consapevolezza di acquistare un immobile compreso in un consorzio, ovvero l’utilizzazione concreta dei servizi messi a disposizione dagli altri partecipanti.

E’ palese dunque la falsità dell’affermazione che il Condominio Torre delle Stelle non si sia mai costituito.
Sin dal 1969 era noto al Comune di Maracalagonis, lo testimonia la propria deliberazione di approvazione del piano di lottizzazione e relativa Convenzione, e di conseguenza era pacificamente pubblico anche per tutti i proprietari del tempo e futuri.
E’ precisato nella Deliberazione del Consiglio Comunale del 1969 e nell’Atto di Convenzione del 1970 (vedere immagini che seguono)

La convenzione di Lottizzazione non può essere fatta valere solo per ciò che si ritiene conveniente!

Chiunque ha acquistato a Torre delle Stelle ha inserito nel proprio atto di compravendita che acquistava in una lottizzazione convenzionata e pertanto si è impegnato a rispettarne i patti, anche quelli che oggi non gradisce più.

E’ forse consentito al Comune di Maracalagonis e ai furbi proprietari di poter rispettare solo una parte della convenzione?
Noi crediamo di no, visto che la legge stabilisce che la funzione pubblicistica delle Convenzioni di lottizzazione è proprio quella di rendere noti a tutti gli acquirenti i patti stipulati e i relativi oneri.

Tar Sardegna N. 00263/2013
“L’art. 28, comma 5, della legge 17 agosto 1942 n. 1150, subordina alla trascrizione della convenzione nei pubblici registri immobiliari la trasmissione degli obblighi, degli oneri e dei vincoli derivanti in capo ai successivi aventi causa nella proprietà dei fabbricati.

Il legislatore, infatti, ha previsto, ad evidente tutela della buona fede degli aventi causa, un meccanismo per creare certezza legale in ordine all’eventuale esistenza di oneri reali gravanti sull’immobile, al fine di tutelare la correttezza e la trasparenza del traffico giuridico, ed evitare così che i terzi vengano a trovarsi ingiustamente gravati da oneri non conosciuti e non conoscibili al momento del contratto di compravendita, oneri che ridurrebbero la compravendita ad un contratto aleatorio.

Comprendiamo e sappiamo bene che il fine che si persegue da anni è di riuscire a non corrispondere le quote condominiali che, soprattutto alcuni, non versano da parecchi anni. Ma i condomini che hanno sempre pagato non sono “fessi”.
Si è  sempre pagato per dei servizi che, com’è risaputo, erano erogati dal Condominio, non dai Comuni, e di cui tutti hanno usufruito, anche tutti quei proprietari che affermano di non essere condomini e che si rifiutano di pagare i loro debiti.
Gli stessi proprietari che in tutti questi anni hanno ripetutamente impugnato le assemblee condominiali e promosso contro il Condominio svariate azioni giudiziarie.

Ci chiediamo: a quale titolo hanno avuto udienza nei Tribunali per l’impugnazione delle assemblee condominiali se non avevano la qualità di condomini?
Come hanno potuto far nominare un amministratore giudiziario non facendo parte del Condominio?

La giurisprudenza in proposito è chiara e afferma che determinate azioni possono essere promosse esclusivamente da chi fa parte della compagine condominiale ed ha perciò la qualità di condomino.

Corte di Cassazione – 28 aprile 2004 – N. 8135
“La legittimazione generale prevista dall’art. 1421 c.c. all’azione di nullità non esime l’attore dall’onere di dimostrare il proprio, concreto interesse ad agire, e perciò, se oggetto dell’impugnazione è una delibera condominiale, essa non può esser impugnata per nullità da un terzo estraneo al condominio, bensì per l’esperibilità di detta azione è necessaria la qualità di condomino – presente o assente, consenziente o dissenziente che sia stato all’approvazione della delibera impugnata – la quale costituisce requisito essenziale per la configurabilità del suo interesse ad agire per la nullità della delibera medesima.

La nomina di un Amministratore Giudiziario è consentita solo a chi è condomino, in base al 1° comma dell’art. 1129:
“Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.”

Tant’è vero che la Cassazione afferma che non è consentito ricorrere all’autorità giudiziaria, per la nomina di un amministratore, neppure a chi è condomino ma non proprietario, al quale è concesso partecipare alle assemblee in qualità di conduttore (figuriamoci a chi si dichiara non condomino).
“Il conduttore di un’unità immobiliare di un edificio in condominio ancorché abbia diritto, a norma dell’art. 10 della L.392/1978 a partecipare all’assemblea dei condomini, non è legittimato – in caso di mancata nomina dell’amministratore – a proporre ricorso all’autorità giudiziaria, ai sensi dell’art. 1129, 1° co. c.c diretto ad ottenere la nomina dell’amministratore ….” Cass. sent. n. 6843/1991

A Torre delle Stelle vi sono invece proprietari che si autodefiniscono non condomini e che, incredibilmente, hanno avuto udienza nei Tribunali.
Proprietari “non condomini” che vogliono decidere le sorti del Condominio: è un’assurdità.
Proprietari che usufruiscono di tutte le tutele previste dalla legge per i condomini, ma nel momento di corrispondere le quote condominiali affermano di non farne parte e diventano NON Condomini.
Per il proprio tornaconto a volte condomini e a volte no. Condomini a fasi alterne che ritengono di avere solo diritti e non doveri.

Eppure esistono varie sentenze che sanciscono l’obbligo di tutti i proprietari al pagamento delle quote condominiali.
In particolare due recenti sentenze del Tribunale di Cagliari che hanno dichiarato dovute le quote condominiali pretese dal Condominio di Torre delle Stelle, ma di queste pronunce ci si “dimentica” e si continua a divulgare false notizie sulla base di Ordinanze del TAR e del Consiglio di Stato che nulla hanno a che vedere con l’obbligo al pagamento delle quote condominiali.
Neppure la recente sentenza della Cassazione (della quale parleremo in un prossimo articolo) ha nulla a che vedere con gli oneri condominiali, visto che si è espressa su pronunce del Tar e del Consiglio di Stato che non hanno competenza in materia.
(La giustizia amministrativa ha competenza solo ed esclusivamente per gli atti della pubblica amministrazione).

Le sentenze che tutti i proprietari di Torre delle Stelle dovrebbero leggere e rileggere, per verificare se sono dovute o non dovute le quote condominiali per i servizi erogati dal Condominio, sono:

Di queste sentenze avevamo già parlato tempo fa:
– Le strategie di chi a Torre delle Stelle non vuole pagare
– Una sentenza taciuta che mette la parola fine alle ipotetiche richieste di rimborso quote condominiali

In entrambe le sentenze il Giudice ha:

  • disatteso la domanda di esclusione dal Condominio dei promotori delle cause,
  • affermato che con l’utilizzo dei servizi condominiali e la partecipazione alle assemblee si è tacitamente aderito al Condominio,
  • dichiarato ininfluente l’esistenza della Convenzione di lottizzazione per il pagamento delle quote,
  • ritenuto legittime le quote condominiali pretese dal Condominio.

“Tanto premesso, non assume carattere decisivo il fatto documentato in atti secondo cui, con il contratto aggiuntivo in data 10.1.1977 alla convenzione di lottizzazione datata 2.3.1970, la società lottizzante aveva ceduto al Comune di Maracalagonis le opere di urbanizzazione primaria e secondaria. Infatti, se è vero che a seguito dell’accertata cessione di tali opere sarebbe ingiustificato per il condominio esigere il contributo alle spese di gestione dei beni ceduti al Comune, è innegabile che permangano strutture e servizi comuni (a titolo meramente esemplificativo: impianti idraulici, servizi di pulizia e vigilanza, guardia medica, attività ricreative), collegati al profilo di realtà proprio del condominio, che giustificano l’esistenza di una stabile organizzazione e, a fronte di innegabili vantaggi, impongono la necessità che ciascun partecipante contribuisca pro quota alle spese comuni.”

La legalità riconosciuta da tutti e differente da quella che si dice di voler ripristinare a Torre delle Stelle.
La legalità è innanzitutto l’onesta e il rispetto della collettività.
Se su circa 1200 condomini ve ne sono 87 (quelli a cui sono stati intestati i decreti ingiuntivi) che hanno usufruito per anni di servizi comuni senza pagare, la prima legalità da ripristinare è che questi paghino quello che il resto della collettività ha versato e anticipato.
Non fa parte della legalità aver consapevolmente usufruito di servizi comuni e, dopo averne goduto ampiamente, rifiutarsi di pagare. Questa è solo ed esclusivamente furbizia!