decreti ingiuntivi

Decreti ingiuntivi del 2014: che fine hanno fatto?

Decreti ingiuntivi e il cosiddetto “ripristino della legalità” di chi non paga.

Nel 2014 il Condominio di Torre delle Stelle ha avviato le procedure, previste dalla legge (decreti ingiuntivi), per la riscossione delle quote condominiali non versate da 87 condomini morosi.
E’ inspiegabile il fatto che dopo tre anni la maggior parte dei crediti (soprattutto quelli più alti e dei morosi cronici) non sia stata ancora riscossa.

Due le domande che sorgono spontanee.
  • Come mai il Tribunale di Cagliari non si è ancora pronunciato per delle spese che sono state regolarmente approvate e che tutti gli altri condomini hanno pagato?
  • Che cosa ha fatto la Società I Borghi per la riscossione dei decreti ingiuntivi? Le informazioni ricevute in merito sono alquanto lacunose.

– I decretati

Si sa che molti dei decretati hanno fatto opposizione ai decreti ingiuntivi, ma con delle delibere valide l’opposizione non dovrebbe essere accolta:
“In sede di opposizione a decreto ingiuntivo il condomino intimato non può legittimamente sollevare eccezioni di merito con riguardo a spese il cui preventivo a consultivo sia stato regolarmente approvato dall’assemblea dei condomini, senza che – anche – la relativa delibera sia stata tempestivamente ed efficacemente impugnata” ovvero sospesa con atto dell’autorità” (Cass. civ. 12.11.2012 n. 19605; Trib. Roma 2.1.2015 n. 30; Trib. Milano 24.9.2015 n. 10718).
Detto in altri termini, se si vuole contestare i bilanci condominiali bisogna farlo impugnando la relativa delibera assembleare che li ha approvati entro il termine perentorio di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c. (Fonte: www.condominioweb.com)

E’ noto, inoltre, che la strategia dei decretati è quella di riuscire a far dichiarare nulli i bilanci condominiali approvati adducendo la nullità del voto dei rappresentanti di zona in assemblea.
Ciò è dimostrato dalla Sentenza n. 2264, emessa dal Tribunale di Cagliari il 27/06/2016, che ha annullato le delibere dell’assemblea del 2009 per la nullità degli articoli 7 e 9 del regolamento (ottenuta con la sentenza n. 3387 del 2015).

condominio torre delle stelle-sentenza 2264-2016-delibere 2009
Annullamento delibere 2009 – Sentenza 2264/2016

La sentenza n. 2264/2016 ha però riconosciuto l’esistenza del Condominio e dichiarato dovute le quote condominiali :
“dichiara che l’attrice è tenuta, in misura corrispondente alla sua quota di proprietà, a partecipare alle spese del condominio convenuto;”

E’ bene sottolineare che il bilancio del 2009 è l’unico bilancio che i decretati sono riusciti a far annullare, perché la Sentenza n.3387/2015, che ha dichiarato nullo il voto dei rappresentanti di zona, è stata appellata (da condomini) ed è stata dichiarata non esecutiva dalla Corte d’Appello di Cagliari. Il che significa che non poteva essere applicata alle deliberazioni dell’Assemblea del 2009. Per tale motivo è stata appellata anche la sentenza 2264/2016 che ha annullato le deliberazioni del 2009.

I decretati attendono “speranzosi” che la sentenza, del secondo grado di giudizio, sia a loro favore, per ottenere l’annullamento della maggior parte dei bilanci inseriti come titolo nei decreti ingiuntivi (sino al 2013).
Con l’annullamento dei bilanci approvati il Condominio non potrà pretendere il pagamento delle quote condominiali dovute. Quote condominiali che la maggior parte dei condomini ha pagato da tempo immemorabile.  Vi pare legalità?

– La Società I Borghi

L’altra certezza è che gli attuali amministratori condominiali (Società I Borghi) si sono spesi per far sì che i morosi non pagassero e per riscuotere le quote condominiali solo dai condomini che pagano regolarmente.

L’art. 1129 del c.c. prevede che l’amministratore è “tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute”; è perciò suo obbligo mettere in atto tutte le azioni possibili per la riscossione delle quote: in primis quelle dei morosi.

E la Società I Borghi cosa ha fatto?

Si è costituita in giudizio (senza autorizzazione dell’assemblea, contro il parere del Comitato Direttivo e con una posizione opposta a quella che il Condominio aveva nel primo grado di giudizio) e ha chiesto al Tribunale di Cagliari di confermare la nullità degli articoli 7 e 9 del nostro regolamento condominiale.
Richiesta che, se verrà accolta, permetterà ai decretati di non pagare.

La legge impone che l’amministratore difenda il regolamento, che agisca contro i morosi, e la Società I Borghi chiede, con i nostri soldi, la nullità degli articoli che consentirà ai morosi di contestare le somme richieste. E’ il colmo!

(Chiedete alla Società I Borghi copia dell’atto di costituzione e le parcelle legali : perché quei costi non possono essere addebitati ai condomini).

– La “legalità” di chi non paga

E’ una legalità alquanto discutibile quella di chi pretende di non pagare per dei servizi di cui ha innegabilmente usufruito.

Soprattutto non è legalità e giustizia per chi quelle somme invece le ha pagate ed è stato costretto, per non rinunciare ai servizi, ad anticiparne delle altre per supplire alle morosità.

L’art. 1118 del c.c. afferma che non ci si può sottrarre all’obbligo di contribuire alle spese, ma a Torre delle Stelle vi sono “proprietari” che diventano condomini solo quando devono impugnare le delibere condominiali, e non lo sono per pagare.

E’ legalità quella di chi pretende di non pagare debiti che si protraggono da anni e anche da decenni?
  • Quale diritto ha il signor Tizio di non pagare la somma di 27.012,28 euro?
  • Quale diritto il signor Caio di non pagarne 13.274,65?
  • Quale il signor Sempronio di non pagare 13.129,00 euro?

Non sono cifre a caso, ma importi riportati dall’elenco dei decreti ingiuntivi. Importi dai quali si evince, considerando la quota annuale dovuta, che i sigg. Tizio, Caio e Sempronio non pagano regolarmente le quote condominiali da 30, 20, e 15 anni (e non sono gli unici).

A chi non sarebbe piaciuto poter decidere quanto dare al Condominio (solo l’acqua) o addirittura non dare nulla? Però avere, ad esempio, la spiaggia pulita per anni, il parco illuminato, le strade innaffiate, un parco verde, ricevere la convocazione, il verbale, recarsi in assemblea e votare, andare dalla guardia medica, assistere ad uno spettacolo, ecc. ecc. ….

Ovviamente a tutti. Il portafoglio è caro a tutti, ma le persone si differenziano per l’onesta che dimostrano.

– I falsi presupposti addotti per non pagare

  •  Opere urbanizzazione

E’ falso sostenere che il Condominio di Torre delle Stelle si sia costituito per gestire le opere di urbanizzazione cedute al Comune di Maracalagonis. Vi sono i documenti che lo smentiscono:

  1. gli atti di vendita dell’Immobiliare Torre delle Stelle e il regolamento del condominio allegato agli atti, dimostrano che il Condominio Torre delle Stelle si è costituito negli anni ’60 (esattamente nel 1963 con il primo atto di vendita) e che le opere di urbanizzazione sono state realizzate prima della firma della Convenzione di lottizzazione con il Comune di Maracalagonis


  2. nella Convenzione di lottizzazione stipulata con il Comune di Maracalagonis è scritto che l’Immobiliare Torre delle Stelle ha in gestione la località per conto dei proprietari (perciò dei condomini) e non per conto del Comune di Maracalagonis.
Condominio e Convenzione di lottizzazione Immobiliare Torre delle Stelle
Condominio – Atto Convenzione lottizzazione 1970

  • Proprietari non condomini

E’ un falso pretestuoso sostenere che non si è condomini.
Sono le stesse sentenze, richieste da chi sostiene di non essere condomino, a riconoscere la qualità di condomini ai richiedenti e l’esistenza del Condominio.

  1. La nomina dell’amministratore giudiziario è stata ottenuta con l’applicazione dell’art. 1129 del c.c., al quale può far ricorso solo chi appartiene alla compagine condominiale. (Se così non fosse, vorrebbe dire che chiunque può chiedere di far nominare l’amministratore giudiziario di qualunque condominio: decisamente improbabile!)

  2. Solo chi è condomino poteva chiedere la nullità degli art. 7 e 9 del nostro regolamento, ottenuta con la sentenza del Giudice Aquaro (n. 3387/2015).
    E’ forse consentito dalla legge ottenere la nullità di articoli inseriti in un regolamento di condominio al quale non si appartiene? Ovviamente no. E’ necessaria la qualità di condomino!
    Corte di Cassazione – 28 aprile 2004 – N. 8135
    “La legittimazione generale prevista dall’art. 1421 c.c. all’azione di nullità non esime l’attore dall’onere di dimostrare il proprio, concreto interesse ad agire, e perciò, se oggetto dell’impugnazione è una delibera condominiale, essa non può esser impugnata per nullità da un terzo estraneo al condominio, bensì per l’esperibilità di detta azione è necessaria la qualità di condomino – presente o assente, consenziente o dissenziente che sia stato all’approvazione della delibera impugnata – la quale costituisce requisito essenziale per la configurabilità del suo interesse ad agire per la nullità della delibera medesima.“


  3. E’ stata la sentenza n. 2264 del 2016 del Tribunale di Cagliari a dichiarare che la partecipazione alle riunioni del condominio e l’esercizio del diritto di voto in assemblea costituiscono la palese accettazione di far parte del Condominio e per conseguenza l’obbligo al pagamento delle quote condominiali.

  •  Beni comuni

E’ un falso sostenere l’inesistenza di beni comuni in virtù del fatto che i beni condominiali sono intestati all’Immobiliare Torre delle Stelle.

  1. La sentenza emessa per l’area utilizzata dal Club Nautico ha accertato il possesso del Condominio (esercitato per oltre vent’anni) e non ha riconosciuto la proprietà alla stessa Immobiliare Torre delle Stelle.
    Il Giudice ha preso atto che il regolamento del condominio del 1973, nel quale sono inserite le proprietà condominiali, è stato approvato con il consenso dell’Immobiliare Torre delle Stelle, che ha pertanto riconosciuto la proprietà del Condominio dell’area adibita a club nautico.
    Questa sentenza riconosce l’esistenza dei beni comuni del Condominio Torre delle Stelle e l’irrilevanza del fatto che siano ancora intestati all’Immobiliare Torre delle Stelle.
    Dimostra, inoltre, che semmai qualcun altro avesse l’ardire di rivendicare gli altri beni (come cantiere condominiale o casa all’ingresso di Torre delle Stelle) il Condominio e i condomini avranno sicuramente una sentenza a favore: possono dimostrare di aver speso e posseduto quei beni per oltre quarant’anni.
Sentenza rivendicazione area Club Nautico da parte dell'Immobiliare Torre delle Stelle
Sentenza rivendicazione area Club Nautico da parte dell’Immobiliare Torre delle Stelle

  • Competenza delle Amministrazioni pubbliche

E’ un falso sostenere che le quote condominiali, chieste dal Condominio, non sono dovute perché la manutenzione è di competenza dei Comuni di Maracalagonis e Sinnai.

  1. Quali sentenze hanno dichiarato l’obbligo dei Comuni a farsi carico della manutenzione delle opere di urbanizzazione?
    Nessuna!
    I Giudici Amministrativi non hanno accolto la domanda dei richiedenti
     volta a far condannare i Comuni alla manutenzione delle opere di urbanizzazione: neppure dopo la presa in carico delle stesse.


  2. Sono state le sentenze n. 1871 e n. 2264 del Tribunale di Cagliari a dichiarare che gran parte delle spese condominiali sono dovute nonostante la convenzione di lottizzazione stipulata con il Comune di Maracalagonis.
    Dalle sentenze:
    “Tanto premesso, non assume carattere decisivo il fatto documentato in atti secondo cui, con il contratto aggiuntivo in data 10.1.1977 alla convenzione di lottizzazione datata 2.3.1970, la società lottizzante aveva ceduto al Comune di Maracalagonis le opere di urbanizzazione primaria e secondaria. Infatti, se è vero che a seguito dell’accertata cessione di tali opere sarebbe ingiustificato per il condominio esigere il contributo alle spese di gestione dei beni ceduti al Comune, è innegabile che permangano strutture e servizi comuni (a titolo meramente esemplificativo: impianti idraulici, servizi di pulizia e vigilanza, guardia medica, attività ricreative), collegati al profilo di realtà proprio del condominio, che giustificano l’esistenza di una stabile organizzazione e, a fronte di innegabili vantaggi, impongono la necessità che ciascun partecipante contribuisca pro quota alle spese comuni.


– Costi condominiali e contestazioni

Quali sono dunque i costi da eliminare, perché spettanti ai Comuni, che sono stati inseriti nei bilanci e pertanto richiesti con i decreti ingiuntivi?

E’ stata la sentenze n. 1871/2016 del Tribunale di Cagliari a fare chiarezza.
Il Giudice ha dichiarato che i costi che possono essere esclusi dai bilanci condominiali sono esclusivamente quelli sostenuti per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria cedute al Comune di Maracalagonis.
Così si è espresso per la richiesta di risarcimento inserita nella causa:
“Si ritiene pertanto che le domande di parte attrice – se non fosse stato rilevato il difetto di legittimazione passiva del convenuto Arca – sarebbero state fondate solo limitatamente all’esclusione dalla comunione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria cedute al Comune.

E’ perciò evidente che spettano al Condominio tutti i costi sostenuti, e inseriti nei decreti ingiuntivi (bilanci sino al 2013), per la manutenzione delle opere effettuata nel territorio di Sinnai (il Comune di Sinnai non ha proprietà a Torre delle Stelle e né ha mai speso sino al 2013).

E’ altrettanto evidente che spettano al Condominio tutti i costi sostenuti per il territorio di Maracalagonis antecedenti la presa in carico delle opere, pertanto sino a dicembre 2010.

Possono perciò essere esclusi dai bilanci condominiali (dal 2011) unicamente i costi sostenuti per le opere che l’Immobiliare Torre delle Stelle ha ceduto al Comune di Maracalagonis (com’è stato precisato dal Giudice).

Quali sono le opere e le aree di proprietà del Comune di Maracalagonis per le quali il Condominio ha sostenuto dei costi?
Allegato C Contratto aggiuntivo 1977-Lottizzazione Torre delle Stelle
Mappa cessioni Comune Maracalagonis – Contratto aggiuntivo 1977

E’ sufficiente leggere la nota di trascrizione del Contratto aggiuntivo del 1977 e guardare la mappa allegata per verificare quali aree il Comune di Maracalagonis ha acquisito al proprio patrimonio indisponibile:

  • sono state cedute al Comune le strade colorate in rosso, perciò non tutte
  • le aree per opere di urbanizzazione secondaria (colorate in arancio)
  • le superfici per parcheggi (colorate in fucsia)
  • le zone per verde pubblico (colorate in verde)

Ora guardate i bilanci consuntivi del Condominio, dal 2011 al 2013, e vedrete che gli unici costi sostenuti su proprietà del Comune di Maracalagonis sono quelli per la manutenzione e l’innaffiatura delle strade, per un importo medio di 20.000 euro all’anno.

Considerando che detto importo è comprensivo dei costi sostenuti per la manutenzione delle strade nel territorio di Sinnai e di quelle della zona Via Croce del Sud (mai cedute al Comune di Maracalagonis), i costi sostenuti dal Condominio per le proprietà del Comune di Maracalagonis si possono quantificare per eccesso a 15.000 euro all’anno (cifra plausibile visto l’appalto per la manutenzione stradale delle località costiere del Comune di Maracalagonis).

Pertanto la cifra (considerevole) che il Condominio dovrebbe risarcire ai singoli condomini (chiedendo poi il rimborso al Comune di Maracalagonis poiché di sua competenza): è di circa 12 euro all’anno (dal 2011).

– La vera legalità è differente

Vien da dire che è facile attirare l’attenzione con proclami su “duplicazione dei costi non dovuti” e considerevoli cifre da risarcire.

Le chiacchiere devono essere quantificate e quando si guardano i conti finiscono per essere tutto fumo e niente arrosto!

Le domande di risarcimento non possono essere vaghe e generiche, debbono contenere dati certi e vanno dimostrate.
Così ha dichiarato il Giudice nella sentenza n. 2264/2016:
“La domanda attrice relativa alla restituzione di somme versate indebitamente non può essere accolta in quanto generica, non essendo stati né indicati né provati gli importi asseritamente non dovuti dalla……………, cosicché deve ritenersi che le circostanze indicate siano rimaste allo stato di mera allegazione.”

Non possono certamente essere esclusi dai bilanci condominiali i costi sostenuti dal Condominio per la manutenzione della rete idrica, per la forza motrice, per gli operai e per le bollette Abbanoa, visto che fino alla gestione da parte di Abbanoa erano di esclusiva competenza del Condominio.
(A conferma le Sentenze emesse per la causa del chiosco con il Comune di Maracalagonis)

E’ forse il costo della vigilanza competenza dei Comuni?
No. Le sentenze hanno dichiarato che non può esserlo e che è dovuto al Condominio. Come sono dovute le spese per la guardia medica, per la pulizia delle aree comuni e per le attività ricreative.

Non può essere escluso il costo sostenuto per l’illuminazione stradale nel territorio di Sinnai.
Come non può essere escluso il costo dell’Illuminazione del parco: campi di calcio, pista di pattinaggio, campi bocce. Idem per i costi sostenuti per il cantiere condominiale. Nessuno di questi beni è di proprietà del Comune di Maracalagonis.

Sono forse di competenza del Comune di Maracalagonis le spese postali, le spese per cancelleria, amministratore, revisore dei conti, consulente del lavoro, consulenze legali, automezzi e le spese telefoniche?
Ovviamente no. Sono tutte spese di esclusiva competenza del Condominio e pertanto dovute da chiunque ne abbia goduto. Anche da chi afferma di non essere condomino ma ha partecipato alle assemblee ed esercitato il proprio diritto di voto; da chi pertanto condomino lo è, volente o nolente!

Come ha giustamente acclarato il Giudice, nella sentenza n. 2264/2016, con l’atto pubblico di compravendita si acquisisce il diritto di partecipazione e di voto alle assemblee e nel contempo l’onere di contribuire propter rem alle spese in misura proporzionale al valore della proprietà.

Non si può essere condomini solo per impugnare le delibere assembleari, nominare l’amministratore giudiziario, partecipare alle assemblee e decidere, usufruire dei servizi pagati da tutti i condomini, e non esserlo quando arriva la quota condominiale da pagare.

Le quote richieste con i decreti ingiuntivi sono state pagate tutte dalla stragrande maggioranza dei condomini. Legalità è che siano pagate anche da chi non l’ha ancora fatto.
Perché una cosa è certa: se i giudici dovessero decidere che i decretati hanno il diritto di non pagare i loro debiti, lo stesso diritto spetta anche a chi quelle somme le ha versate.
Chi pagherà allora i debiti del Condominio?

Se in un luogo esistono dei furbi, gli onesti non sono fessi.
Tutti faremo valere il fatto che i decretati non hanno pagato!