Comitato direttivo

Le “presunte colpe” del Comitato Direttivo vengono dal passato e anche da chi oggi si oppone al Condominio

Si rimane perplessi dalla continua falsificazione dei fatti che hanno fatto la lunga storia del Condominio di Torre delle Stelle e dagli innumerevoli tentativi di voler far ricadere ipotetiche “responsabilità e colpe” sull’amministrazione condominiale dell’ultimo decennio (amministratore e comitato direttivo).

Il Condominio di Torre delle Stelle si è costituito negli anni ’60 per volontà dell’Immobiliare Torre delle Stelle che vendeva i lotti, e i proprietari vi hanno aderito acquistando ed utilizzando i servizi (concetto ribadito nelle recenti Sentenze del Tribunale di Cagliari:  N.1871 del 17/06/2016 e N.2264 del 21/07/2016).
I proprietari, nella loro qualità di condomini, hanno approvato i vari regolamenti condominiali, stabilendo delle regole obbligatorie per tutti i condomini, ed oggi le conseguenze di quelle regole le si vorrebbe addebitare come colpe a chi probabilmente non ha votato quei regolamenti, ma li ha solo rispettati.

Nelle scorse settimane abbiamo appreso, dal blog della Nuova Associazione, che gran parte delle delibere approvate nelle assemblee sarebbero nulle per “la pretesa” dei rappresentanti di zona di votare per gli assenti e che, in virtù di tale nullità, i condomini potranno chiedere il risarcimento di ciò che hanno versato come quote condominiali. Viene inoltre precisato che sarebbero nulle tutte le delibere dal 2008 in poi…
Come mai solo da tale data?
I rappresentanti di zona votano alle assemblee dal 1981 e non dal 2008.
C’è qualcosa che non torna!

Con l’aiuto di chi a Torre delle Stelle vi è dalle origini, e il recupero di vari documenti, siamo riusciti a ricostruire la storia dei regolamenti e della volontà dei condomini.

L’istituzione dei rappresentanti di zona era prevista sin dal primo Regolamento del 1973 e la loro nomina avveniva in assemblea, questo l’originario articolo:
Art. 9 – “L’Assemblea nomina ogni due anni un comitato direttivo composto da nove condomini con funzione consultiva, di controllo e di iniziativa al quale l’Amministratore deve presentare i bilanci preventivo e consuntivo prima di sottoporli all’approvazione dell’Assemblea. Il Comitato Direttivo presenterà all’Assemblea una propria relazione sui bilanci presentati dall’Amministratore. Il Comitato Direttivo avrà composizione paritetica in relazione alle varie zone del condominio.”

Nel 1978 detto articolo fu modificato e rinominato Art. 8: Regolamento approvato il 3 febbraio 1978.
Negli anni successivi il numero dei condomini aumentò notevolmente e si creò l’esigenza di avere delle assemblee valide (il raggiungimento del quorum deliberativo), ciò portò alla decisione di modificare l’articolo 8 del regolamento e l’assemblea deliberò, nel 1980, di conferire ai rappresentanti di zona il voto in sostituzione dei condomini assenti alle assemblee, dando però la possibilità ai condomini di revocare tale delega e quindi il diritto a non essere rappresentati.

Questo il Verbale dell’Assemblea del 1980 che approvò il voto ai rappresentanti di zona con la modifica dell’Art. 8 del regolamento:
“I Rappresentanti di Zona costituiranno il Comitato Direttivo e rappresenteranno, a tutti gli effetti, in ogni Assemblea sia ordinarla che straordinaria, i condomini della rispettiva Zona non presenti. Ciascun condomino può, in qualunque momento, negare al Rappresentante della Zona cui appartiene o al relativo supplente o a entrambi, mediante dichiarazione inviata con lettera raccomandata, il potere di rappresentarlo in assemblea.”

Comitato direttivo Torre delle Stelle
Verbale 1980 – Approvazione modifica Art. 8 – Voto conferito ai rappresentanti di zona

E’ pertanto dal 1981 che i componenti del Comitato Direttivo hanno rappresentato i condomini assenti in assemblea.
Nell’Art. 8 era specificato che, nelle more dell’approvazione da parte dell’assemblea del Regolamento per l’elezione dei rappresentanti di zona, i componenti del Comitato Direttivo sarebbero stati eletti in base ad un regolamento predisposto dallo stesso Comitato.
Tale provvisorio regolamento veniva inviato a tutti i condomini con la comunicazione dell’indizione delle elezioni.

Siamo riusciti a recuperare la comunicazione dell’indizione delle elezioni dei primi anni ’80 (il regolamento riporta 9 zone e non le 10 che divennero nel 1984).
Comunicazione indizione elezioni del 1982, alla quale è allegato il regolamento per l’elezione, l’elenco dei condomini della zona e la scheda per il voto.
Il testo iniziale della lettera:
“Egregio Signore,
come disposto  dall’art. 8 del vigente regolamento di Comunione, sono state indette le Elezioni dei Rappresentanti di Zone, i quali rappresenteranno in ogni Assemblea gli appartenenti alla rispettiva Zona che non abbiano voluto o potuto parteciparvi.”

Comitato direttivo elezioni Torre delle Stelle 1982
Comunicazione del 1982 – indizione Elezioni Rappresentanti di Zona

Tutto ciò per evidenziare che il voto dei rappresentanti di zona, in sostituzione degli assenti, non è una “pretesa” degli attuali rappresentanti, ma una regola che i condomini di 36 anni fa hanno approvato in assemblea e reso vincolante per tutti i condomini e per gli amministratori che hanno l’obbligo di far rispettare i regolamenti di condominio.

Art. 1137 “Le deliberazioni prese dall’assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini.”

Art. 1130 L’amministratore ha l’obbligo di “eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio”

Il Regolamento per l’elezione del Comitato Direttivo provvisorio è stato, molti anni più tardi, modificato e approvato dall’Assemblea dei condomini nel 1992 ed è rimasto pressoché invariato sino ai giorni nostri.
Questo il Verbale dell’Assemblea del 1992 nella quale è stato approvato il Regolamento per l’elezione del Comitato Direttivo.
E’ a questo punto che il nostro stupore è arrivato alle “stelle”.
Dal verbale dell’assemblea del 1992 abbiamo appreso che fra i componenti dell’allora Comitato Direttivo vi era l’attuale presidente della Nuova Associazione che ha pertanto:
– contribuito a stilare il regolamento per l’elezione dei rappresentanti di zona
– proposto il regolamento all’approvazione dell’assemblea, nella sua qualità di rappresentante di zona
– votato il regolamento in rappresentanza dei condomini assenti della propria zona.

Alla luce di tale dato pare inverosimile l’attuale acredine verso un Comitato del quale in passato si è fatto parte e che oggi si definisce “la cricca” e gli “usurpatori” del diritto di voto. Un diritto di voto che, a quanto pare, si è esercitato in rappresentanza dei condomini assenti e per il quale evidentemente si era a favore.
(Sarà forse questo il motivo per cui questi ipotetici rimborsi di quote dovrebbero essere pretesi dal 2008 e non da prima?)

Appare ugualmente inverosimile che le accuse volte al Condominio, per aver preteso “oneri illegittimi” conseguenti a bilanci approvati con “l’espediente del voto ai rappresentanti di zona”, provengano da chi è stato parte di tal espediente e con quell’espediente ha votato il Regolamento per l’elezione del Comitato Direttivo che è diventato vincolante per tutti i condomini (presenti al tempo e futuri).
Si parla di quel regolamento che contiene le norme con le quali sono stati eletti per anni i membri del Comitato Direttivo, che ha comportato l’indizione delle elezioni ogni tre anni (e pertanto costi per il Condominio) e che è stato il motivo principale della nullità del voto espresso in assemblea dai rappresentanti di zona.

Eh già, perché si è tanto parlato del voto “radicalmente nullo” dei rappresentanti di zona, ma mai dei motivi che hanno portato il Giudice a ritenerlo tale.
Ebbene, nella Sentenza N.3387 del 16/11/2015, il Giudice Aquaro ha motivato la sua decisione affermando che le modalità con le quali il Comitato Direttivo veniva eletto conferivano ai rappresentanti di zona un potere decisionale maggiore (in millesimi) rispetto a quello rappresentato dai condomini (sempre in millesimi) che si recavano a votare.
In sostanza il Giudice ha rilevato che il Regolamento per l’elezione del Comitato Direttivo consentiva la nomina dei rappresentanti di zona con un quorum elettivo notevolmente inferiore rispetto al quorum che poteva essere rappresentato nelle deliberazioni assembleari.

Dalla sentenza:
“Si prospetta, quindi, prima facie uno scollamento tra i criteri di selezione dei rappresentanti di zona e la funzione rappresentativa che essi dovranno esercitare, producendosi una frattura tra i criteri – in termini di quorum – con cui si costituiscono e votano le assemblee cui essi partecipano e le percentuali con cui essi sono stati eletti per rappresentare la proprietà. Più specificamente la modalità elettiva prevista nel regolamento appare in contrasto con la generale previsione codicistica attinente ai quorum costitutivi e deliberativi dell’assemblea
“il quorum dei votanti necessario per la validità delle elezioni è stabilito nella misura del 5% dei millesimi della zona.”
(E’ necessario evidenziare che la percentuale del 5% è stata introdotta nel 2003; il regolamento approvato nel 1992 non prevedeva nessun quorum e perciò sino al 2003 si poteva essere eletti anche con un solo voto).

E’ quindi palese che la sentenza emessa non ha ritenuto inapplicabile il ruolo dei rappresentanti e il loro voto in sostituzione dei condomini assenti in assembleama ha ritenuto non valide le regole stabilite dal Regolamento per le elezioni del nostro Comitato Direttivo (approvate nel 1992 e rese vincolanti per tutti i condomini).
Tant’è che il Giudice prospetta come soluzione l’applicazione della nuova norma prevista per i supercondomini, dalla legge 220/2012, che consente di eleggere dei consiglieri/rappresentanti con il potere di voto in sostituzione dei condomini, ma tale potere è consentito se i rappresentanti vengono eletti con il quorum stabilito dall’art. 1136.

Dalla sentenza:
“Risulta a questo punto essenziale operare un raffronto con una fattispecie legislativa sostanzialmente analoga rinvenibile nel codice civile e nelle disposizioni di attuazione dell’articolo 1117 cc. L’articolo 67 comma 3° delle disp. attuaz. al cc stabilisce che, quando ricorre l’ipotesi descritta dall’articolo 1117 bis ed i partecipanti sono più di sessanta, allora ciascuno condominio deve designare il proprio rappresentante all’assemblea con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma del codice, ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio. In pratica può ritenersi che il legislatore abbia fornito una indicazione di massima su come predisporre un sistema di delega in presenza di situazione che – per il rilevante numero dei partecipanti alla comunione – renda estremamente difficile ed oneroso il regolare funzionamento dell’apparato deliberativo.
In particolare il meccanismo regolato dall’articolo 67 comma 3° delle disp. attuaz. al cc stabilisce: le maggioranze necessarie per poter eleggere rappresentanti di condominii che poi assumano decisioni relative alla gestione delle parti comuni;

A questo punto è indispensabile fissare i punti fermi dati dai fatti:

  1. i rappresentanti del Condominio di Torre delle Stelle hanno avuto il potere di voto in base ad un articolo del regolamento approvato dal 1980;

  2. sono stati eletti dal 1982, in base ad un regolamento provvisorio noto a tutti i condomini, e dal 1992 fino al 2012 da un regolamento approvato dall’Assemblea;

  3. la nullità del voto dei rappresentanti di zona è stata dichiarata per le modalità con le quali venivano eletti, pertanto in seguito al Regolamento per le elezioni approvato nel 1992.

I primi due punti testimoniano la datata volontà dei condomini di voler attribuire il potere rappresentativo al Comitato Direttivo. Volontà espressa nelle delibere assembleari e ripetuta nel tempo con i fatti (sono sempre stati una minoranza i condomini che hanno revocato la delega ai rappresentanti di zona).
Ne consegue che ciò che viene definito “espediente” o “pretesa dei rappresentanti di zona di votare” è un falso: nessuno si è attribuito ruoli o poteri senza il consenso dei condomini.
Il terzo punto, invece, mette in evidenza che la nullità dei bilanci approvati con il voto dei rappresentanti di zona con la conseguente “auspicata illegittimità” delle quote condominialinon può essere certamente addebitata a chi ha votato ed è stato eletto (in base al Regolamento del 1992), ma tuttalpiù a chi quel regolamento l’ha approvato senza tener conto di un quorum elettivo adeguato al potere di rappresentanza.

Per comprendere meglio eventuali responsabilità facciamo un esempio:
il signor Rossi (condomino) acquista la sua casa nel 2004 e nel 2006 si rende disponibile e viene eletto rappresentante del Comitato Direttivo (in base ad un regolamento per le elezioni vigente e approvato nel 1992 da altri). Partecipa alle assemblee e vota per i condomini assenti della zona che rappresenta. Quale sarebbe la sua colpa?
Quella di aver rispettato le regole che altri hanno votato quando lui non era condominio?
E qual è la colpa degli amministratori, nominati per la gestione del Condominio dai condomini (non sedicenti), quella di avere l’obbligo per legge di far rispettare i regolamenti condominiali?

A noi pare che chi diffonde e vanta ipotetici risarcimenti per quote condominiali versate abbia fatto i “conti senza l’oste”; non ha considerato che non tutti a Torre delle Stelle sono senza memoria (alla storia falsata di Torre delle Stelle possono credere solo una parte di proprietari: quelli nuovi o gli smemorati).
Oltretutto non vien detto che con la Sentenza N.1871 del 17 giugno 2016 è stato acclarato che un eventuale risarcimento, per quote condominiali indebitamente versate, può essere preteso esclusivamente all’intero Condominio, quindi all’amministratore nella sua veste di rappresentante di tutti i condomini e perciò dalla cassa condominiale.
Era una sentenza che si aspettava da tempo. Una causa promossa nel 2005 e che era stata argomento centrale dell’assemblea di quell’anno, ma è evidente che non avendo avuto i risultati sperati è rimasta nei cassetti di chi l’ha promossa.

La fazione dei non paganti esulta solo per le sentenze favorevoli, come quella della “radicale nullità del voto dei rappresentanti di zona”.
L’obiettivo da raggiungere era rendere nulli i decreti ingiuntivi del 2014 e le ulteriori pretese del Condominio per le quote non versate, ma siccome ciò significherebbe un grave danno per tutti i condomini che hanno sempre pagato, ci auguriamo che la maggioranza dei condomini riapprovi presto tutti i bilanci.

Questo si, sarebbe il ripristino della legalità, perché quando si fa parte di una collettività la legalità è che ognuno contribuisca alle spese per ciò che gli compete e non che vi siano condomini che pagano ed altri che usufruiscono dei servizi “a scrocco”!

N.B.: a memoria dell’interesse che i morosi hanno (in soldoni) alla non riapprovazione dei bilanci consigliamo la lettura: Torre delle Stelle: chi paga e chi non paga.