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Le strategie di chi a Torre delle Stelle non vuole pagare le quote condominiali

All’interno della compagine condominiale del Condominio di Torre delle Stelle vi sono proprietari che hanno sempre pagato ed altri che non pagano da anni (i più recidivi dagli anni ’90).
Tra chi non paga vi è chi ha cercato, per anni, di ottenere una pronuncia giudiziaria che rendesse lecito il mancato pagamento degli oneri condominiali e l’ha fatto perseguendo varie strategie:
– dalla delegittimazione del Condominio per mancanza di beni comuni (affermando che tutto a Torre delle Stelle era proprietà Comunale)
– al rendere nulli gli articoli del regolamento di condominio che permettono ai rappresentanti di zona di votare in assemblea.

L’assenza di beni comuni doveva, a loro dire, far dichiarare la mancata costituzione del Condominio Torre delle Stelle e quindi rendere illegittime le quote condominiali pretese dal Condominio, mentre con la nullità del voto dei rappresentanti di zona si otteneva la possibilità di impugnare tutte le delibere di spesa assunte in assemblea con il voto determinante di chi votava per gli assenti. Sono infatti le delibere di spesa approvate in assemblea il titolo necessario per poter pretendere il pagamento dei costi sostenuti dal Condominio (sono il titolo indispensabile per i decreti ingiuntivi).

A Torre delle Stelle vi è chi ha sempre onorato i suoi debiti e anticipato anche per chi non paga, e chi ha il solo fine di ottenere una pronuncia giudiziaria che dichiari illegittime le quote condominiali versate in passato (delle quali si vorrebbe la restituzione) e non dovute le quote mai versate che il Condominio ha come credito.

La delegittimazione del Condominio per mancanza di beni comuni non sono riusciti ad ottenerla.
Il Tribunale di Cagliari, con la Sentenza N.2264 del 21 luglio 2016, ha stabilito che il Condominio di Torre delle Stelle è giuridicamente riconosciuto, è infatti paragonabile ad un consorzio costituito tra proprietari di immobili per la gestione delle parti e dei servizi comuni di una zona residenziale, per il quale possono legittimamente ritenersi applicabili le disposizioni in materia di condominio.
Ha inoltre precisato che in base alle sentenze della cassazione (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 1277 del 29/01/2003 Rv. 560068, conf. Sez. 2, Sentenza n. 22641 del 03/10/2013 Rv. 627892):
“la volontà di partecipare alla costituzione del consorzio o di aderire al consorzio già costituito può essere manifestata anche tacitamente e desumersi da presunzioni o fatti concludenti, quali la consapevolezza di acquistare un immobile compreso in un consorzio oppure l’utilizzazione in concreto dei servizi posti a disposizione dei consorziati. Solo la partecipazione al consorzio può determinare l’obbligazione di versare la quota stabilita dagli organi statutariamente  competenti, legittimando la pretesa di pagamento”.

A Torre delle Stelle la partecipazione al “consorzio” (ovvero al Condominio) si è manifestata tacitamente con l’utilizzo di tutti i servizi che il Condominio ha per cinquant’anni erogato e di cui tutti hanno goduto, pertanto le quote condominiali sono dovute e il Condominio è legittimato a pretenderle.
Non è ammissibile usufruire dei servizi e contemporaneamente sostenere che non si è condomini.
La legge conferma quanto prevede il nostro regolamento
: non possano essere erogati servizi a chi non è condomino, soprattutto il servizio idrico, perché è troppo comodo pagare esclusivamente i consumi idrici!

Non ha valore neppure sostenere che le opere di urbanizzazione sono comunali, tant’è che nella sentenza il Giudice sostiene:
“non assume carattere decisivo il fatto documentato in atti secondo cui, con il contratto aggiuntivo in data 10.1.1977 alla convenzione di lottizzazione datata 2.3.1970, la società lottizzante avesse ceduto al Comune di Maracalagonis le opere di urbanizzazione primaria e secondaria Infatti, se è vero che a seguito dell’accertata cessione di tali opere sarebbe ingiustificato per il condominio esigere il contributo alle spese di gestione dei beni ceduti al Comune, è innegabile che permangano strutture e servizi comuni (a titolo meramente esemplificativo: impianti idraulici, servizi di pulizia e vigilanza, guardia medica, attività ricreative), collegati al profilo di realtà proprio del condominio, che giustificano l’esistenza di una stabile organizzazione e, a fronte di innegabili vantaggi, impongono la necessità che ciascun partecipante contribuisca pro quota alle spese comuni.”

E ancor più specificatamente il Giudice dichiara che: “con l’atto di acquisto (la ricorrente) ha di fatto aderito al consorzio di urbanizzazione Torre delle Stelle, e ciò le ha attribuito da un lato i diritti di partecipazione e di voto alle assemblee, dall’altro l’onere di contribuire propter rem alle spese in misura proporzionale al valore della sua proprietà.”
Puntualizzazione non da poco, perché asserisce che chi partecipa alle assemblee condominiali ed esercita il suo diritto di voto, ha per contro l’obbligo di versare le quote condominiali: non si può decidere per un Condominio al quale non si appartiene!

Per i motivi su riportati il Tribunale di Cagliari ha sentenziato: “l’obbligo della (ricorrente) di contribuire pro quota alle spese del condominio”.
E con questa sentenza ci auguriamo di non dover ancora sentire che non si paga perché non si è condomini!

L’altro obiettivo è stato invece raggiunto: sono riusciti a rendere nullo il voto dei rappresentanti di zona (gli artt. 7 e 9 del regolamento nella parte in cui prevedono il voto per gli assenti), ma la sentenza è stata impugnata (da singoli condomini) e questo non ha permesso, per il momento, di impugnare e far rendere nulle tutte le delibere di spesa dei decreti ingiuntivi attivati nel 2014.
Per conoscenza di tutti i condomini (perché nessuno ne parla) facciamo sapere che, nonostante il Comitato Direttivo abbia inoltrato alla Società I Borghi la richiesta di appellare la Sentenza n. 3387/2015 dell 16/11/2015, i nostri attuali amministratori non solo non hanno adempiuto a tale richiesta, ma hanno presentato, a nome del Condominio, l’atto di costituzione per domandare la conferma della sentenza.

Dopo il fallito tentativo di far approvare dall’Assemblea del 21.maggio 2016 una transazione sugli importi dovuti dai condomini decretati, ora gli amministratori perseguono lo stesso obiettivo in Tribunale: non far pagare i debiti!

Punto 7 Ordine del Giorno 2016 - Transazione oneri condominiali
Punto 7 Ordine del Giorno – Transazione oneri condominiali

La Società I Borghi ha deliberatamente agito, contravvenendo alla richiesta del Comitato Direttivo e senza l’autorizzazione dei condomini, per far sì che i decretati possano impugnare tutte le delibere assembleari e riescano a rendere inefficaci i decreti ingiuntivi; il tutto a spese del Condominio e quindi di tutti noi!

Per essere più chiari rischiamo di perdere il credito (di oltre 300.000 euro) che si ha con gli 87 decreti ingiuntivi promossi e che restino a nostro carico anche tutte le spese legali sostenute per attivarli.
Forse è il caso di capire che è necessario reagire ed opporsi alle iniziative messe in atto dalla Società I Borghi. Il mancato recupero di quelle somme peserà sulle nostre tasche quando Abbanoa pretenderà il pagamento del suo credito (750.000 euro), perché state pur certi che non applicherà sconti!