strano caso del Condominio Torre delle Stelle

Lo strano caso del Condominio Torre delle Stelle: si sarà auto-creato?

E’ da anni che l’esistenza, o la non esistenza, del Condominio Torre delle Stelle, ha portato alla formazione, nella nostra località, di due schieramenti contrapposti di proprietari.
C’è chi afferma di essere condomino e chi invece dice di non esserlo, chi parla di proprietà comuni e chi sostiene che detta comunione non esista.

Per chi non accetta l’esistenza dell’ente Condominio, è bene far presente che la Suprema Corte di Cassazione si è espressa in merito con varie sentenze, affermando che per la costituzione di un Condominio non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario proprietario, né di chi acquista, ma si costituisce con il primo atto di vendita. Tale principio non è valido solo per i condominii classici (quelli di palazzine), ma anche per un supercondominio che ha in comune l’utilizzo di determinati impianti e servizi.
Fra le tante sentenze, ne riportiamo due che precisano quanto detto:
Cass. civ., sez. II, 14 novembre 2012, n. 19939
“per supercondominio s’intende la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di impianti e servizi comuni (quali il viale d’accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, eccetera) in rapporto di accessorietà con fabbricati.
Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 cod. civ.
“ al supercondominio si applicano, in toto, le norme sul condominio, anziché quella sulla comunione. In particolare: 1) si applicano le disposizioni dettate dall’art. 1136 c.c. in tema di convocazione, costituzione e formazione e calcolo della maggioranze (Cass. 7286/06), fermo restando che – come ritiene la dottrina prevalente e la giurisprudenza anche di questa Corte – all’assemblea del supercondominio hanno diritto di partecipare (e quindi soggetti legittimati sono) tutti i singoli condomini sempre che l’eventuale regolamento non disponga diversamente. 2) Le delibere dell’assemblea generale del supercondominio hanno efficacia diretta ed immediata nei confronti dei singoli condomini degli edifici che ne fanno parte, senza necessità di passare attraverso le delibere di ciascuna assemblea condominiale (Cass. 15476/01). 3) L’esistenza del supercondominio, costituendosi, questo, “ipso iure et facto” può essere escluso o dal titolo o dal Regolamento condominiale.”

Cassazione civ., Sez. II, 19 settembre 2014, n. 19800
«nel caso di pluralità di edifici, costituiti in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, (cosiddetti “supercondomini”), legati tra loro dalla esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d’accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, etc.), in rapporto di accessorietà con i fabbricati, si applicano a dette cose, impianti, servizi le norme sul condominio negli edifici, e non quelle sulla comunione in generale (Cass. n. 9096 del 2000). Come si vede, dall’indicato principio, del quale la Corte d’appello ha fatto applicazione, discende che, ai fini della configurabilità del supercondominio, non è indispensabile la esistenza di beni comuni, essendo invece sufficiente l’esistenza di servizi comuni a più edifici.
«ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, venendo il medesimo in essere ipso iure et facto, se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono altrimenti. Si tratta di una fattispecie legale, in cui una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono ricompresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni in rapporto di accessorietà con i fabbricati, cui si applicano in pieno le norme sul condominio, anziché quelle sulla comunione» (Cass. n. 19939 del 2012; in senso sostanzialmente analogo, Cass. n. 17332 del 2011).
“Né, una volta accertata l’esistenza di servizi comuni ai due Condomini, può avere rilievo la deduzione del Condominio ricorrente fondata sugli atti di provenienza, dai quali si pretende desumere la inesistenza di beni comuni, atteso che, ai fini della configurabilità e della esistenza di un supercondominio, è sufficiente la previsione, e lo svolgimento, di servizi comuni essenziali.

Come si evince dalla seconda sentenza, è falso sostenere che l’assenza di beni comuni, intestati ai singoli proprietari o al Condominio, faccia sì che il Condominio di Torre delle Stelle non si sia mai costituito. Per la costituzione di un Condominio sono sufficienti l’esistenza d’impianti comuni e lo svolgimento di servizi essenziali.
Ed è risaputo, e non può essere smentito, che a Torre delle Stelle i servizi comuni essenziali sono sempre esistiti!
Torre delle Stelle ha il servizio idrico, comune per tutti i proprietari, dagli anni ’60.
E’ stato il lottizzante a realizzarlo e pertanto anche a dar vita al Condominio.

Del servizio idrico, realizzato dall’Immobiliare Torre delle Stelle (lottizzante), ha usufruito la stragrande maggioranza dei proprietari di Torre delle Stelle, anche quei proprietari che facevano parte di altre lottizzazioni, come quella “Cocco e più”. Proprietari che hanno richiesto di entrare in Condominio, singolarmente ed in tempi differenti, per usufruire del servizio idrico. Va detto, contrariamente a quanto viene affermato, che i proprietari facenti parte della lottizzazione “Cocco e più” non hanno realizzato, nel territorio di Torre delle Stelle, alcuna opera di urbanizzazione, ma hanno sempre usufruito di quelle realizzate dall’Immobiliare Torre delle Stelle, lottizzante principale della nostra località e l’unico ad aver realizzato opere di urbanizzazione.

Ritornando all’assunto della non indispensabile volontà dell’originario proprietario per la costituzione di un Condominio, preme rilevare che questo non è il caso di Torre delle Stelle.
Il Signor De Clercq, originario proprietario della stragrande maggioranza dei terreni di Torre delle Stelle e unico rappresentante della società lottizzante, Immobiliare Torre delle Stelle, ha espresso la sua volontà di costituire il Condominio in tutti i suoi atti di vendita.

In un atto di vendita, di un lotto in territorio di Maracalagonis, stipulato nel 1967 (che trovate qui), l’Immobiliare TdS specifica il regime di comunione della vendita e l’acquirente dichiara di accettare tutte le norme di vendita e il regolamento della comunione, entrambi allegati e parte inscindibile dell’atto. Tra le norme di vendita, stabilite dall’Immobiliare, vi è l’obbligo dell’acquirente a trasferire gli impegni assunti nell’atto di acquisto ai suoi aventi causa (ossia a tutti i successivi proprietari), pertanto nessun proprietario, di casa a Torre delle Stelle, può affermare di non essere condomino, a meno che il suo dante causa non abbia disapplicato l’obbligo sottoscritto con l’Immobiliare Torre delle Stelle: trasferire al suo acquirente gli obblighi della comunione e il rispetto di tutte le clausole contenute nel regolamento.

Il Condominio di Torre delle Stelle si è pertanto costituito sin dagli anni ’60, per volontà espressa chiaramente dall’Immobiliare Torre delle Stelle negli atti di vendita.
Tant’è che la stessa Immobiliare dichiarava di assumere l’amministrazione condominiale, in attesa che venisse nominato un amministratore dall’assemblea dei condomini, e di far parte essa stessa del Condominio.

strano caso del Condominio Torre delle Stelle
Atto 1967 – Stabiliva-che le funzioni di amministratore del Condomino spettavano all’Immobiliare Torre delle Stelle

Dalla lettura delle Norme di vendita, redatte dall’Immobiliare e allegate all’atto del 1967, si evince che l’Immobiliare TdS comprendeva, nel prezzo del lotto di terreno, la quota parte delle strade e dell’impianto idrico. Viene promesso, inoltre, il completamento dell’impianto idrico entro il 31.7.1965 e specificato che la quota parte, per proprietario, sarebbe stata espressa in millesimi.

Da notare che la promessa e previsione di realizzare la rete idrica, entro il 31.7.1965, è stata sicuramente rispettata, perché dalla lettura dell’atto, stipulato nel 1967, si rileva che sia il venditore che acquirente, al punto l, danno atto che l’impianto idrico è stato completato.

strano caso del Condominio Torre delle Stelle
Si da atto che l’impianto idrico è stato completato – Atto 1967

Non ci si può non chiedere come l’Immobiliare Torre delle Stelle abbia potuto, nel 1970, firmare la convenzione con il Comune di Maracalagonis e cedere la rete idrica che aveva già venduto negli atti stipulati nei circa 10 anni precedenti.
Tutto ciò conferma quanto viene affermato da molti proprietari di Torre delle Stelle: sono proprietari di quota parte delle strade e dell’impianto idrico.
L’Immobiliare non poteva dichiarare di essere l’unica proprietaria e il Comune di Maracalagonis non poteva non saperlo, avendo già precedentemente concesso le licenze edilizie a chi aveva acquistato il lotto di terreno ed edificato. Pertanto alla convenzione avrebbero dovuto partecipare e firmarla anche tutti i proprietari presenti, al tempo, nella lottizzazione; tutti quei proprietari cui l’immobiliare aveva venduto, in degli atti pubblici regolarmente registrati, parte delle strade, parte della rete idrica e degli spazi comuni.

Altro fatto, alquanto particolare e da sottolineare, è come possa il Comune di Maracalagonis affermare, ora, di essere proprietario di una rete idrica modificata dal Condominio, nella sua struttura, molti anni più tardi (anni ’80), se nel 1967 la rete idrica era già completata ed è stato quell’impianto (quello del ’70) l’oggetto di trasferimento nella convenzione di lottizzazione. Misteri!
Nel 1970 sono stati ceduti al Comune di Maracalagonis opere ed impianti del futuro? Opere comprese in un verbale di constatazione del 1976 senza essere realizzate?
E’ palese che nel ’76, le opere realizzate negli anni ’80 non potevano essere constatate, a meno che non si debbano attribuire ai “constatatori” poteri di veggenza!

Chi sponsorizza il “è tutto del Comune o dei Comuni”, si fa forte del fatto che i beni comuni non siano intestati né al Condominio, né ai singoli condomini, ma siano catastalmente intestati ancora all’Immobiliare Torre delle Stelle, e per detti motivi sostiene l’inesistenza del Condominio e ritiene di non dover pagare le quote condominiali.
Eppure le sentenze, su riportate, dicono che il Condominio di Torre delle Stelle esiste eccome: 1) per la manifesta volontà dell’Immobiliare Torre delle Stelle, venditrice;
2) per la manifesta volontà di chi ha acquistato; entrambe messe nero su bianco negli atti degli anni ’60.
Sin dai primi atti di vendita vi è la decisione di costituire un condominio e un regolamento contrattuale, allegato all’atto di vendita, che impegna a rispettare tutte le clausole, comprese quelle di corrispondere le quote condominiali per i servizi erogati, in primis il servizio idrico, e di manutenzione dei beni comuni.
Nelle immagini sottostanti quanto stabiliva il regolamento allegato all’atto del 1967.

E’ bene far presente, sempre a chi sostiene l’inesistenza di beni comuni, che la Suprema Corte di Cassazione si è espressa più volte, in merito alla validità dei dati catastali per i beni condominiali, affermando che tali dati non sono indispensabili, poiché l’accertamento deve essere eseguito sul valore contrattuale del regolamento e sul primo atto di vendita; è quello il momento in cui si costituisce il Condominio!

A conferma, di quanto detto, riportiamo una recente sentenze della Corte di Cassazione:
Cass., sezione II, sentenza 29 gennaio 2014, n. 1947
“Molte volte questa Corte ha ribadito che i dati catastali non hanno valore di prova ma di semplice indizio, costituendo le mappe catastali un sistema secondario e sussidiario rispetto all’insieme degli elementi raccolti in fase istruttoria (Cass. 5131/09). Il regime probatorio rigoroso prescritto per l’azione di rivendicazione è quindi soddisfatto dall’accertamento compiuto sulla base degli iniziali titoli di acquisto e dell’accertato (e non censurato) valore contrattuale del regolamento condominiale, sorto con la prima vendita appena successiva alla costruzione del fabbricato.
Giova peraltro ricordare che: << La presunzione legale di condominialità stabilita per i beni elencati nell’art. 1117 cod. civ., la cui elencazione non è tassativa, deriva sia dall’attitudine oggettiva del bene al godimento comune sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune, con la conseguenza che, per vincere tale presunzione, il proprietario che ne rivendichi la proprietà esclusiva ha l’onere di dare la prova di tale diritto. A tal fine, è necessario un titolo d’acquisto dal quale si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene, mentre non sono utilizzabili i dati catastali , utili solo come concorrenti elementi indiziari di valutazione a fornire la prova richiesta.>>(Cass. 8152/01; 5633/02).

Infine, per chi considera il Condominio un ente da cui potersi distaccare senza alcuna responsabilità, una struttura di cui non far parte, se non per ottenere diritti, ma non doveri, facciamo presente che il Condominio non ha obblighi, le obbligazioni sono dei singoli condomini.

Un Condominio non si costituisce da solo, ma per espressa volontà di chi ne fa parte anche solo utilizzandone i servizi, e non siamo noi a dirlo, ma la Suprema Corte di Cassazione a Sezioni Unite, che ha statuito che “le obbligazioni contratte dall’amministratore di condominio nell’interesse di tutti i condomini non vedono la solidarietà passiva degli stessi condomini, ma che ciascuno deve rispondere solo ed esclusivamente per la propria quota”.

“…il condominio non è titolare di un patrimonio autonomo, né di diritti e di obbligazioni: la titolarità dei diritti sulle cose, gli impianti e i servizi di uso comune fa capo ai singoli condomini; agli stessi condomini sono ascritte le obbligazioni per le cose, gli impianti ed i servizi comuni e la relativa responsabilità; le obbligazioni contratte nel cosiddetto interesse del condominio non si contraggono in favore di un ente, ma nell’interesse dei singoli partecipanti”

Non è più applicabile, neppure a Torre delle Stelle, la solidarietà passiva! (SIC !)