Comunicazioni Borghi

Quote condominiali calcolate su bilanci non approvati: un altro regalo fatto ai morosi

E’ arrivata la lettera della Società I Borghi con le comunicazioni ai condomini .

Nei giorni scorsi è stata divulgata, tramite mail, una lettera dell’amministratore giudiziario con allegati conti e note di addebito per i singoli condomini.
La lettera contiene un resoconto sommario delle attività svolte dalla Società I Borghi nell’arco dei 18 mesi del loro mandato (oltre a un auto-elogio per la trasparenza con la quale hanno reso partecipi delle loro decisioni i condomini).
Si legge:
“Tale attività informativa dimostra chiaramente la nostra volontà di rendervi partecipi di tutte le importanti novità scaturite per il Condominio e per i residenti.”

L’accomunanza di Condominio e residenti (ripetuta più volte nella lettera) suona strana e dà la misura del ruolo che si sono arbitrariamente dati.
L’amministratore del condominio è il mandatario solo dei condomini e non di tutti i residenti/proprietari di Torre delle Stelle: l’onorario dell’amministratore è pagato dai condomini e non da chi ha casa a Torre e non fa parte della compagine condominiale.

L’amministratore giudiziario confonde il ruolo dell’amministratore di condominio con quello dell’amministratore pubblico che deve tutelare i diritti di chiunque abita nel territorio.

Il Giudice non ha nominato la Società I Borghi per rappresentare indistintamente tutti i residenti di Torre delle Stelle e neppure perché la stessa facesse le veci delle Amministrazioni locali.

Il nostro regolamento condominiale (che gli amministratori hanno il dovere di conoscere per intero e che debbono rispettare e far rispettare) prevede delle garanzie che l’amministrazione condominiale deve mettere in atto a tutela dei condomini:

Art. 20 (Tutele e garanzie)
“L’Amministratore del condominio deve sempre e comunque tutelare gli interessi della Comunione, pena la revoca dell’incarico conferitogli e salva ogni azione di rivalsa per eventuali danni conseguenti, in esito ad atteggiamenti prevaricatori eventualmente assunti dalle Amministrazioni, Enti etc. etc., verso la Comunione.
Atteggiamenti riconducibili ad attività amministrative e tecnico-logistiche lesive della Comunione e dei beni comuni a servizio della stessa; nonché ad intervenire nelle sedi opportune ogni qualvolta le Amministrazioni competenti, o chi per loro conto, interesse, o delega omettessero di adempiere ad obbligazioni dovute per legge o derivanti da obbligazioni dovute per legge o derivanti da obbligazioni assunte dalle stesse in forza di atto formale di presa in carico dei servizi, attrezzature ed impianti esistenti o futuri ivi comprese le opere di urbanizzazione primaria. Stessa azione è dovuta per illegittimi usi delle zone cedute all’atto della stipula della convenzione ad amministrazioni comunali.”

Sempre il nostro regolamento prevede anche a chi spetta la decisione per la cessione dei servizi alle pubbliche amministrazioni e, guarda caso, non spetta all’amministratore decidere, ma ai condomini della Lottizzazione Cann’è Sisa e Baccu Mandara. Perciò né a tutti i condomini, né tanto meno ai cosiddetti residenti.

Art. 21 (Trasferimenti ad Amministrazioni pubbliche di parti comuni e servizi)
Le modalità di trasferimento e di consegna delle opere e dei servizi, che per convenzione dovranno essere date al Comune di Maracalagonis potranno avvenire esclusivamente previa delibera dell’Assemblea dei condomini (TAB. A) che esaminerà la proposta formulata in tal senso dal Direttivo del Condominio.”

La Società I Borghi si ritiene soddisfatta del suo operato, ma le azioni che ha messo in atto non sono state indirizzate alla tutela e al rispetto del nostro regolamento, ma hanno esclusivamente fatto gli interessi di chi non si ritiene condomino e di una pubblica amministrazione che pretende di acquisire opere e terreni privati che non sono compresi nelle convenzioni di lottizzazione stipulate.

Per questo e per altri motivi si rimane esterrefatti dalla presunzione della Società I Borghi nell’auto elogiarsi e dall’incapacità di ammettere ciò che è evidente per chiunque ha casa a Torre delle Stelle.
Il nostro villaggio non aveva mai raggiunto un livello di degrado come quello attuale e neppure una situazione economica così disastrosa.

L’amministratore giudiziario dichiara di aver ereditato dalla vecchia gestione questa disastrosa situazione economica.

I documenti però dimostrano l’esatto contrario.

La Società I Borghi omette di dire che tutta la contabilità condominiale è stata regolarmente verificata dal Revisore dei conti prima della loro nomina.
Questa la relazione del dott. Cogotti del 16 giugno 2015.
Come si evince dai dati riportati nella relazione, il Condominio (con la vecchia gestione) aveva incassato 410.000 euro di quote condominiali e risultavano come spese da sostenere solo le spese del personale dipendente del mese di maggio 2015 (circa 16.000 €) e la rateizzazione in corso delle bollette Abbanoa per un importo ancora da pagare di circa 282.000 euro. Perciò i debiti del Condominio, al 30 maggio 2015, non superavano i 300.000 euro ed esisteva un piano di restituzione programmato.

La relazione del dott. Cogotti dimostra la falsità dell’affermazione fatta dalla Società I Borghi sulla disastrosa situazione debitoria ereditata.

L’amministratore giudiziario ha iniziato il suo mandato con un debito di costi da sostenere di circa 300.000 euro e con 367.000 euro di crediti che poteva incassare grazie ai decreti ingiuntivi promossi dalla vecchia gestione, quale sarebbe dunque la disastrosa situazione debitoria ereditata?

La realtà è che dopo 18 mesi del suo mandato tutti i condomini vorrebbero sapere come si è arrivati al punto di non riuscire neppure a pagare le bollette della corrente elettrica e al distacco per morosità delle stesse. Dopo 18 mesi il condominio ha un debito di oltre un milione e mezzo di euro!

Il compito principale di un amministratore di condominio è quello di riscuotere le quote condominiali e di attivarsi per la riscossione delle somme dovute dai morosi, mettendo in atto tutti gli strumenti che la legge e il regolamento di condominio prevedono (compreso il distacco dell’utenza idrica).
Non è possibile fare gli amministratori facendo gli amici dei morosi!

La maggioranza dei condomini di Torre delle Stelle non sono i morosi, ma i condomini che versano regolarmente le proprie quote e che vorrebbero vedere tutelati i propri diritti dall’amministratore che pagano. E’ un elementare concetto: si paga per avere un servizio, non per vedere tutelati i diritti di chi non paga.

Ci chiediamo: di cosa è soddisfatta la Società I Borghi?
Di aver assunto decisioni senza alcun mandato assembleare?
Di non essere riuscita ad incassare le quote condominiali dai morosi?
O di non aver rispettato l’Ordinanza con la quale è stata nominata?

L’Ordinanza di nomina aveva conferito alla Società I Borghi il compito di regolarizzare la gestione condominiale e di convocare l’assemblea per la nomina di un amministratore.

L’assemblea del 21 maggio 2016, con il suo ordine del giorno, è la prova di come l’amministratore giudiziario non abbia rispettato la nomina giudiziale. Ma la cosa più grave è che, nonostante la bocciatura in assemblea di tutte le iniziative promosse dalla Società i Borghi, la stessa ha perseverato nell’assumere decisioni contrarie al volere del Comitato Direttivo e alle manifeste opposizioni della maggioranza dei condomini.

E’ chiaro che la Società I Borghi ha uno strato concetto della funzione di mandatario dei condomini e dei doveri di un amministratore di condominio.

La legge stabilisce esattamente quali sono le attribuzioni di un amministratore e, guarda caso, sono assai differenti da quelle che la Società I Borghi si è arbitrariamente attribuita.

L’art. 1130 del c.c. (Attribuzioni dell’amministratore) stabilisce vari obblighi per l’amministratore, tra cui:

  • eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’art. 1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
  • disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
  • riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
  • compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni;
  • redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

Delle elencate attribuzioni la Società I Borghi non ne hanno svolta correttamente neppure una!

Dopo 18 mesi di mandato la Società I Borghi:

  • non ha assolto il compito di convocare annualmente l’assemblea del condominio e di rispettare il regolamento;
  • senza alcun mandato assembleare ha deciso sull’erogazione dei servizi comuni e sulla loro eliminazione;
  • non ha assolto il compito di riscuotere le quote condominiali, in primis i 367.000 euro dai “proprietari” decretati;
  • non ha tutelato i beni condominiali, ma affermato che il Condominio di Torre delle Stelle non ha beni comuni (con l’evidente contraddizione di promuovere se stessa come liquidatore delle nostre proprietà);
  • non è stata capace di redigere dei bilanci da sottoporre al controllo del Revisore dei conti del Condominio, il Dott. Cogotti, e di farli approvare dall’Assemblea dei condomini.

La Società I Borghi ritiene di avere dei “poteri superiori” per i quali può far a meno del consenso dei condomini e l’ultima lettera ricevuta lo conferma.

Chi ha autorizzato la Società I Borghi a far verificare i bilanci condominiali da un Revisore contabile sconosciuto ai condomini?

Il compito di nominare il Revisore dei conti spetta unicamente all’assemblea. Il revisore deve avere la fiducia dei condomini e non dell’amministratore.
Il fine della nomina di un Revisore condominiale, previsto dalla legge, è la tutela dei condomini sulla regolarità dei conti elaborati dall’amministratore.

Art. 1130-bis. (Rendiconto condominiale)
Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento e per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà”.

E’ perciò inammissibile che l’amministratore decida da chi farsi controllare!

Nella comunicazione del 13/11/2015 la Società I Borghi ha dichiarato: “Abbiamo già avuto un primo incontro col Dott. Guido Cogotti, revisore dei conti, e ci accingiamo a predisporre tutta la documentazione in entrata (quote) e in uscita (spese) per effettuare un’ulteriore approfondita verifica dei conti condominiali. “

Dopo oltre un anno apprendiamo che i conti non sono stati verificati dal Revisore che il Condominio ha da oltre un ventennio (dal 1994), ma da un contabile scelto dalla Società I Borghi.

L’amministratore giudiziario decide da chi far controllare e certificare i conti e, oltretutto, elabora ed invia ai condomini delle quote condominiali calcolate su dei bilanci che non sono stati approvati dall’Assemblea.

E’ illegalità totale!

Le quote condominiali devono obbligatoriamente essere calcolate su bilanci consunti o preventivi approvati dall’assemblea.
La delibera di approvazione del bilancio costituisce il titolo di credito del condominio. E’ la prova dell’esistenza del credito e legittima la concessione del decreto ingiuntivo.

Senza l’approvazione del bilancio, l’amministratore non può agire contro i condomini morosi.

Anche questo è un regalo agli “amici” morosi che non pagano da anni?
Indubbiamente sì. Perché le note di addebito così calcolate non hanno valore legale e accadrà che i morosi recidivi (sapendo che il pagamento non può essere preteso) non pagheranno, mentre molti condomini riterranno corretta la richiesta e pagheranno.
E’ chiaramente un modo per far cassa sempre sui soliti condomini che onorano i loro debiti.

L’invio della nota di addebito da una parvenza di regolarità, ma non vi è nulla di regolare.

Sapete quali costi la Società I Borghi sta addebitando su tutti i condomini nelle note di addebito?

Raffrontate la situazione debitoria del Condominio, inviata dalla Società I Borghi, con l’elenco degli 87 decreti ingiuntivi e vedrete che molti dei costi legali sono dovuti alle parcelle degli stessi avvocati che hanno avuto l’incarico per i decreti ingiuntivi.

quote condominiali borghi
Parcelle avvocati decreti ingiuntivi nella situazione debitoria

Perché la Società i Borghi addebita su tutti i condomini dei costi che spettano ai condomini decretati?

Una recente Sentenza della Cassazione ha dichiarato che le spese legali di un decreto ingiuntivo, provvisoriamente esecutivo, sono da addebitare al condomino moroso, anche quando vi è un giudizio di opposizione in corso. (Fonte: www.studiocataldi.it)

Corte di Cassazione Sentenza N. 751/2016
“…è legittima la delibera assembleare che, in via ricognitiva, addebiti al singolo condomino le spese legali liquidate a suo carico ed a favore del condominio in un provvedimento giurisdizionale – nella specie un decreto ingiuntivo – provvisoriamente esecutivo”

E’ quindi sufficiente una delibera dell’assemblea per far sì che detti costi siano addebitati ai decretati.
Perciò, quando vi sarà l’approvazione dei bilanci che legittimerà i costi da sostenere, saranno i condomini, e non la Società I Borghi, a decidere se volersi accollare la somma di circa 230.000 euro per costi legali scaturiti da due anni di opposizioni ai decreti ingiuntivi.

Sarebbe veramente il colmo che i costi legali, per ottenere i crediti del Condominio, andassero a gravare sui condomini che hanno regolarmente pagato le proprie quote.

Questa è la trasparenza di cui si compiace la Società I Borghi?Questa la tutela riservata ai condomini?

E’ evidente che la priorità non sono i condomini, ma i cosiddetti “residenti”. E’ per i “residenti” che si mettono in atto tutte le possibili tutele per far sì che non siano costretti a pagare i crediti al Condominio.

L’amministratore giudiziario, sempre nell’ultima comunicazione, ricorda ai condomini la Sentenza n. 3387/2015 del Tribunale di Cagliari che ha annullato il voto dei rappresentanti di zona e di conseguenza, a suo dire, tutti i rendiconti approvati con il loro voto.

Questa affermazione non è veritiera per una serie di motivazioni che non fanno parte della “trasparente” comunicazione ai condomini della Società I Borghi.

  • Non viene detto che la dichiarazione di nullità delle delibere assembleari e dei rendiconti condominiali, approvati negli anni passati, deve essere dichiarata dal Giudice (non dall’amministratore), perciò è necessario che tutti i verbali assembleari siano impugnati.
  • Non è stato comunicato ai condomini che la Sentenza n. 3387/2015 è stata appellata e pertanto non è passata in giudicato.
  • L’amministratore giudiziario comunica che la Sentenza n. 3397/2015 è stata applicata nella Sentenza del Tribunale di Cagliari n. 2264/2016 pubblicata il 21/07.2016, ma tale applicazione è stata contraddetta successivamente dalla Corte d’appello (vedi nota successiva).
  • Non è stato detto che la Corte d’Appello di Cagliari con l’Ordinanza n. 90/2016, depositata il 3 novembre 2016, ha dichiarato la Sentenza n. 3387/2015 non esecutiva e ciò significa che per dichiarare nullo il voto dei rappresentanti di zona bisogna aspettare la sentenza di 2° grado. Per conseguenza tutti i rendiconti approvati degli anni passati sono ancora validi!
  • Non viene detto che essendo validi i bilanci l’amministratore giudiziario può esigere l’esecuzione dei decreti ingiuntivi ed incassare i 367.000 euro.
Ma perché la Società I Borghi non incassa questi crediti?

E’ una somma che permetterebbe la risoluzione di molti problemi di Torre delle Stelle, in primis la convocazione regolare di un’assemblea.

Il motivo è un’ulteriore informazione che l’amministratore giudiziario scorda di comunicare ai condomini, eppure ha una notevole rilevanza per le tasche della maggioranza dei condomini.

Non è stato comunicato che a luglio la Società I Borghi, per favorire un certo numero di proprietari, ha nominato un avvocato, per conto del Condominio, e si è costituita in Tribunale a sostegno di chi ha ottenuto l’invalidità del voto dei rappresentanti di zona.
Ha chiesto al Tribunale di confermare la Sentenza di nullità degli articoli del nostro regolamento.

L’amministratore giudiziario invece di tutelare il nostro regolamento e la validità dei bilanci approvati, ha chiesto che siano dichiarati nulli.
Il che comporterà, se venisse accolta la richiesta, che anche i decreti ingiuntivi verranno invalidati.

Il tutto contro il parere del Comitato Direttivo, che aveva chiesto che la Sentenza fosse appellata, e senza una delibera assembleare che li abbia autorizzati a nominare un avvocato e a costituirsi a nome del Condominio.

E’ pazzesco!
A nostre spese è stato nominato un avvocato per ottenere che i 367.000 euro siano inesigibili e per accollarci anche tutte le spese legali dei morosi (circa 230.000).

Questa è la tutela degli interessi del Condominio degli attuali amministratori: ottenere che gli 87 “condomini” morosi la facciano franca!

A tutti i condomini che hanno sempre pagato spetta la scelta di decidere se rimanere indifferenti a tale situazione e pagare ciò che chiede la Società I Borghi, oppure reagire ed opporsi.