beni comuni | Gruppo condomini Torre delle Stelle

All’interno della compagine condominiale del Condominio di Torre delle Stelle vi sono proprietari che hanno sempre pagato ed altri che non pagano da anni (i più recidivi dagli anni ’90).
Tra chi non paga vi è chi ha cercato, per anni, di ottenere una pronuncia giudiziaria che rendesse lecito il mancato pagamento degli oneri condominiali e l’ha fatto perseguendo varie strategie:
– dalla delegittimazione del Condominio per mancanza di beni comuni (affermando che tutto a Torre delle Stelle era proprietà Comunale)
– al rendere nulli gli articoli del regolamento di condominio che permettono ai rappresentanti di zona di votare in assemblea.

L’assenza di beni comuni doveva, a loro dire, far dichiarare la mancata costituzione del Condominio Torre delle Stelle e quindi rendere illegittime le quote condominiali pretese dal Condominio, mentre con la nullità del voto dei rappresentanti di zona si otteneva la possibilità di impugnare tutte le delibere di spesa assunte in assemblea con il voto determinante di chi votava per gli assenti. Sono infatti le delibere di spesa approvate in assemblea il titolo necessario per poter pretendere il pagamento dei costi sostenuti dal Condominio (sono il titolo indispensabile per i decreti ingiuntivi).

A Torre delle Stelle vi è chi ha sempre onorato i suoi debiti e anticipato anche per chi non paga, e chi ha il solo fine di ottenere una pronuncia giudiziaria che dichiari illegittime le quote condominiali versate in passato (delle quali si vorrebbe la restituzione) e non dovute le quote mai versate che il Condominio ha come credito.
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E’ da anni che l’esistenza, o la non esistenza, del Condominio Torre delle Stelle, ha portato alla formazione, nella nostra località, di due schieramenti contrapposti di proprietari.
C’è chi afferma di essere condomino e chi invece dice di non esserlo, chi parla di proprietà comuni e chi sostiene che detta comunione non esista.

Per chi non accetta l’esistenza dell’ente Condominio, è bene far presente che la Suprema Corte di Cassazione si è espressa in merito con varie sentenze, affermando che per la costituzione di un Condominio non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario proprietario, né di chi acquista, ma si costituisce con il primo atto di vendita. Tale principio non è valido solo per i condominii classici (quelli di palazzine), ma anche per un supercondominio che ha in comune l’utilizzo di determinati impianti e servizi.
Fra le tante sentenze, ne riportiamo due che precisano quanto detto:
Cass. civ., sez. II, 14 novembre 2012, n. 19939
“per supercondominio s’intende la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di impianti e servizi comuni (quali il viale d’accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, eccetera) in rapporto di accessorietà con fabbricati.
Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 cod. civ.”
“ al supercondominio si applicano, in toto, le norme sul condominio, anziché quella sulla comunione. In particolare: 1) si applicano le disposizioni dettate dall’art. 1136 c.c. in tema di convocazione, costituzione e formazione e calcolo della maggioranze (Cass. 7286/06), fermo restando che – come ritiene la dottrina prevalente e la giurisprudenza anche di questa Corte – all’assemblea del supercondominio hanno diritto di partecipare (e quindi soggetti legittimati sono) tutti i singoli condomini sempre che l’eventuale regolamento non disponga diversamente. 2) Le delibere dell’assemblea generale del supercondominio hanno efficacia diretta ed immediata nei confronti dei singoli condomini degli edifici che ne fanno parte, senza necessità di passare attraverso le delibere di ciascuna assemblea condominiale (Cass. 15476/01). 3) L’esistenza del supercondominio, costituendosi, questo, “ipso iure et facto” può essere escluso o dal titolo o dal Regolamento condominiale.”