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Il Tribunale del web e le distorte sentenze per Torre delle Stelle

Sentenza della Cassazione: tanto clamore ma poche verità.

Le notizie diffuse nel web e a mezzo stampa la scorsa settimana sono eclatanti: le sentenze vengono rielaborate e assumono un esito inaspettato.
Talmente inaspettato che la Giustizia Amministrativa finisce per dirimere su cause di competenza del Giudice Ordinario.
È proprio il caso di dire che pur di riuscire a convincere (chi legge solo i titoli) si è capaci di tutto e senza vergogna. Solo chi non legge le sentenze può credere a certe assurdità!

Per comprendere dove sta la verità e avere un proprio giudizio (scevro da qualsiasi condizionamento) consigliamo la lettura della sentenza. Sono cinque paginette che si leggono in un baleno: Sentenza della Cassazione emessa il 18 gennaio 2017.

Ora che l’avete letta, avete trovato la parte nella quale le Sezioni Unite della Cassazione avrebbero “definitivamente accertato la illegittimità dei pagamenti condominiali” ?
Ovviamente NO, è impossibile trovarla. Non c’è un rigo né una parola in proposito. E’ una notizia totalmente falsa!

Vien da chiedersi come si possano divulgare “sentenze” inesistenti e poi fregiarsi anche del ruolo d’informatori ufficiali e corretti (la verità sta nei documenti).

Alla Corte di Cassazione era stato chiesto di esprimersi sull’acquisizione delle opere di urbanizzazione di Torre delle Stelle da parte del Comune di Maracalagonis. Doveva perciò pronunciarsi su un atto amministrativo dell’ente pubblico e sulla Sentenza emessa dal Consiglio di Stato.

L’argomento “legittimità quote condominiali” non è un argomento sul quale può avere voce in capitolo il Comune di Maracalagonis e non riguarda la controversia sulla quale si sono espressi Tar e Consiglio di Stato.

Non occorre essere giuristi per comprendere che se alla Cassazione era stato chiesto di pronunciarsi sull’acquisizione delle opere di urbanizzazione di Torre delle Stelle, mai si sarebbe potuta esprimere su un quesito che non le è stato posto (le quote condominiali) e per il quale né Tar, né Consiglio di Stato possono decidere.

L’unico Tribunale competente a decidere sull’obbligatorietà delle quote condominiali è quello Civile.

E difatti il Tribunale Civile di Cagliari ha emesso le sue Sentenze e stabilito che le quote condominiali sono dovute da tutti i proprietari che hanno utilizzato i servizi erogati dal Condominio. (Sentenze di cui abbiamo parlato più volte : Le strategie di chi a Torre delle Stelle non vuole pagare le quote condominiali – Una sentenza taciuta che mette la parola fine alle ipotetiche richieste di rimborso quote condominiali)

In particolare, nella Sentenza N. 2264 del 21 giugno 2016, il Giudice ha evidenziato che appartenere ad un Condominio ha diritti e doveri. Non è consentito partecipare alle assemblee, esercitare il proprio diritto di voto,  e successivamente sostenere che non si fa parte della compagine condominiale.
I diritti hanno come controparte l’onere di contribuire alle spese sostenute dal Condominio.

Dalla Sentenza:
“…divenuta proprietaria dell’immobile sito nella via ….. di Torre delle Stelle con atto pubblico di compravendita in data 9.11.2006, ha di fatto aderito al consorzio di urbanizzazione Torre delle Stelle, e ciò le ha attribuito da un lato i diritti di partecipazione e di voto alle assemblee, dall’altro l’onere di contribuire propter rem alle spese in misura proporzionale al valore della sua proprietà.
…. deve conseguentemente essere accolta la domanda proposta dallo stesso condominio in via riconvenzionale di accertamento dell’obbligo della ….. di contribuire pro quota alle spese del condominio.”

sentenze per Torre delle Stelle
Obbligo al pagamento delle quote condominiali – Sentenza N.2264 del 21.07.2016
E’ quindi una certezza la legittimità delle quote condominiali.

Il “tribunale” del web emette distorte sentenze “pro domo mea” che non corrispondono né alle Sentenze del Tribunale Civile di Cagliari, né alla Sentenza della Cassazione.

Il punto fondamentale della Sentenza emessa dalla Cassazione è pertanto un altro e lo si evince chiaramente nel suo contenuto.

La Corte di Cassazione avrebbe dovuto pronunciarsi sul diritto del Comune di Maracalagonis ad acquisire tutte le opere di urbanizzazione esistenti nel territorio di Torre delle Stelle, ma non l’ha fatto.

Le Sezioni Unite non si sono pronunciate su tutti i punti contestati nel ricorso proposto, per il Condominio, dall’avvocato Pubusa. Hanno liquidato l’intero ricorso con poche righe e ritenuto, a priori, che il Condominio di Torre delle Stelle non potesse contestare la giurisdizione del Giudice Amministrativo, in base ad una sentenza, della stessa Corte, emessa in data successiva a quando il ricorso è stato promosso.

Questi i motivi della decisione:
“Il ricorso è inammissibile perché a rivolgersi al giudice amministrativo era stato proprio il condominio ricorrente, che dunque non è legittimato ad impugnare il capo della sentenza relativo alla giurisdizione del giudice da esso stesso adito, non essendo rimasto soccombente su tale capo, nonostante l’autonoma soccombenza registrata sul merito, come chiarito dalla recente sentenza 20 ottobre 2016, n. 21260 di queste Sezioni Unite (alla motivazione della quale si rinvia).
Poiché il chiarimento di cui sopra è intervenuto in epoca successiva alla proposizione del ricorso, è equo compensare tra le parti le spese processuali.

Le motivazioni della sentenza sono quindi contenute nella sentenza n. 21260 del 20 ottobre 2016 che stabilisce quando è consentito contestare la giurisdizione del Giudice Amministrativo.
Dal Sito Giustizia Amministrativa:
Sentenza n. 21260:
le Sezioni unite aderiscono alla tesi del Consiglio di Stato ed escludono la deducibilità (in appello) del difetto di giurisdizione del giudice amministrativo da parte dell’originario ricorrente che, adito il Tar, sia rimasto soccombente nel merito.

Ebbene, non è stato il Condominio di Torre delle Stelle l’originario ricorrente al Tar, al primo grado di giudizio il Condominio di Torre delle Stelle non ha partecipato, quindi non poteva essere dedotta l’inammissibilità del ricorso e la Sentenza n.21260 non poteva essere applicata  al Condominio Torre delle Stelle.

Non trovate abbastanza singolare che i promotori della causa contro il Comune di Maracalagonis non ricordino che il Condominio non ha partecipato al 1° grado di giudizio e che sono loro gli originari ricorrenti? (Più che problemi di memoria sono da definire omissioni calcolate nel riportare le notizie).

E’ dunque palese che la Corte di Cassazione ha emesso una Sentenza alquanto superficiale. Tanto superficiale da far ritenere che non siano state lette con la dovuta attenzione le contestazioni e le argomentazioni proposte.

Questa è la Giustizia made in Italy.
Si propone un ricorso nel gennaio 2015, adducendo varie argomentazioni, e si ottiene il giudizio dopo due anni in base ad una sentenza emessa pochi mesi fa (nell’Ottobre del 2016) che oltretutto non poteva essere applicata al caso specifico.

Dalla lettura del ricorso in Cassazione, promosso dal Condominio, potrete verificare i reali motivi di contestazione, supportati da Sentenze emesse a favore del Condominio e non solo da mere parole.
Nel ricorso è più volte evidenziato che non si contesta la giurisdizione amministrativa per le opere comprese e trasferite al Comune con l’Atto aggiuntivo del 1977 e relativa Nota di Trascrizione.
Si contesta e si fa presente che il Comune di Maracalagonis, con le Delibere di acquisizione delle opere di urbanizzazione, è andato oltre la Convenzione stipulata con l’Immobiliare Torre delle Stelle: ha inserito infrastrutture e terreni non compresi nelle Convenzione del 1977. Le infrastrutture e i terreni extra Convenzione sono privati ed era solo per quei determinati beni che nel ricorso si contestava la giurisdizione del Giudice Amministrativo .

Ciò che lascia perplessi è che le contestazioni, mosse nel ricorso dall’avvocato Pubusa, sono rimaste inascoltate dalla cassazione, nonostante fossero avvalorate da più decisioni dell’Autorità Giudiziaria Ordinaria.

Sappiate che:

  • la Corte d’Appello di Cagliari con Sentenza n.132 del 17 marzo 2011 ha “accertato che alla data della convenzione del 2.3.1970 e del contratto del 10.1.1977 la Immobiliare Torre delle Stelle non era proprietaria delle aree con il predetto contratto cedute; aree che, dunque, fanno tuttora parte della comunione, con obbligo dei condomini di provvedere, pro quota, al pagamento delle spese per la loro manutenzione e gestione
  • il Tribunale civile di Cagliari con l’Ordinanza n. 1102 del 22.3.2011 ha ritenuto la Delibera n. 146  del 2010, emessa dal Comune di Maracalagonis per l’acquisizione della rete idrica, “palesemente affetta da carenza assoluta di potere, e quindi da disapplicare, atteso che il trasferimento della proprietà in capo al Comune delle opere infrastrutturali previste nelle convenzioni di lottizzazione non può essere conseguito con atto d’autorità, necessitando di apposita convenzione
  • il Tribunale Ordinario di Cagliari, seconda sezione civile, con Sentenza n.3175 del 10 novembre 2014 ha ritenuto “che la delibera n° 147 della Giunta Municipale di Maracalagonis del 6.12.2010 (acquisizione delle strade) sia affetta da carenza assoluta di potere e che, quindi, debba essere disapplicata, atteso che il trasferimento della proprietà al Comune delle opere infrastrutturali previste nella convenzione di lottizzazione non può essere conseguito con atto autoritativo ma necessita di apposita convenzione”.

Queste pronunce giudiziarie sono un altro esempio di come sono inveritiere le notizie diffuse sulle innumerevoli cause perse dal Condominio (nel ricorso potete leggere per ognuna il contenuto).
In particolare l’ultima, che i contestatori del Condominio hanno utilizzato come cavallo di battaglia e divulgato fintanto che i giudizi emessi erano consoni ai fini da raggiungere, ma sulla quale non è stata proferita parola quando il giudizio di 2° grado è stato a favore del Condominio.

Fa anche questo parte della corretta informazione?

Erano notizie note al Comune di Maracalagonis e a tutti coloro che hanno partecipato al ricorso in Cassazione, ma che opportunamente non sono state diffuse.

Perché non è stato raccontato che il Comune di Maracalagonis ha perso questa importante causa che dichiara illegittime, nei confronti dei proprietari di Torre delle Stelle, le delibere di acquisizione delle opere di urbanizzazione?
Nell’immagine la prova delle spese legali pagate dal Comune di Maracalagonis al Condominio

sentenze per Torre delle Stelle
Spese legali pagate dal Comune di Maracalagonis a favore del Condominio – Sentenza n.3175/2014

Perché non si dice che il Comune di Maracalagonis ha promosso un ricorso in Cassazione contro la Sentenza n.3175 del 2014 che ha dichiarato da disapplicare le delibere di acquisizione delle opere?
Questa la delibera del Comune di Mara per l’impugnazione della Sentenza in Cassazione: Delibera N.12 del 31/01/2015

ricorso cassazione
Ricorso in Cassazione contro Sentenza n.3175/2014 – Delibera n.12/2015 Comune Maracalagonis

Perché non viene detto che, in base a queste sentenze del Tribunale di Cagliari, il Comune di Maracalagonis non è proprietario di tutte le strade di Torre delle Stelle (e neppure di tutta la rete idrica) e di conseguenza non avrebbe potuto obbligare Abbanoa a farsi carico della rete idrica di Torre delle Stelle?

La risposta è palese, perché è più vantaggioso far credere che le Sentenze del Tar. Consiglio di Stato e Cassazione siano una grande vittoria e abbiano dichiarato totalmente pubblico il nostro villaggio.

Non torna utile riportare la notizia di pronunce del Tribunale di Cagliari che hanno dichiarato affette da carenza assoluta di potere le delibere di acquisizione delle opere di urbanizzazione e pertanto indispensabile una nuova convenzione di lottizzazione per il trasferimento delle opere.

Dov’è quindi questa grande proclamata vittoria?
  • Non è vero che il villaggio è totalmente pubblico
  • Non è vera l’illegittimità delle quote condominiali
  • E un’ulteriore falsità sono gli ipotetici dovuti rimborsi dal 1977 ad oggi.
Lasciate perdere i titoloni che promettono rimborsi per milioni di euro e ragionate!

Quale dovrebbe essere il presupposto per cui spetterebbero dei rimborsi dal 1977?

  • Era forse il Comune di Maracalagonis, dal 1977, l’intestatario delle utenze idriche ed elettriche di Torre delle Stelle?
  • Era forse il Comune di Maracalagonis ad impegnare i propri operai alla manutenzione dei servizi della lottizzazione?

Da chi avreste avuto acqua e servizi se non vi fosse stato il Condominio?

Chi afferma che dal 1977 i servizi li avrebbe dovuti erogare il Comune di Maracalagonis o il Comune di Sinnai, dimentica (omette) che non è stata accolta dal Tar la propria domanda di condannare i rispettivi Comuni alla manutenzione delle opere.
I Comuni non hanno l’obbligo di spendere denaro per Torre delle Stelle neppure dopo le sentenze che hanno imposto la presa in carico delle opere di urbanizzazione (del 2009 per Mara e del 2015 per Sinnai).

Perciò è un falso che i Comuni avrebbero dovuto spendere dal 1977!

Ed infatti tuttora le utenze di Torre delle Stelle sono intestate al Condominio e non ai Comuni. Utenze e relative bollette che il Condominio dovrà pagare! (Tutti i proprietari volenti o nolenti le dovranno pagare).

Il Tar Sardegna, sia nella Sentenza emessa per il Comune di Maracalagonis che per il Comune di Sinnai, ha disatteso la domanda di condanna dei Comuni e si è espresso così:

“la domanda di condanna del Comune a porre in essere tutte le attività necessarie alla manutenzione delle opere di urbanizzazione dopo la loro presa in carico è da considerarsi inammissibile… la condanna del Comune a porre in essere dei comportamenti materiali (la manutenzione delle opere di  urbanizzazione) che sono, invece, rimessi alle sue scelte politico-amministrative, anche in relazione alle contingenti disponibilità di bilancio;”

I promotori delle cause al Tar hanno dimenticato che è stata respinta la loro richiesta di condannare i Comuni “a spendere” per la manutenzione delle opere.
Decisione che il Consiglio di Stato ha confermato nella sua sentenza per il Comune di Maracalagonis.
Pertanto è inverosimile sostenere che gli stessi Comuni avrebbero dovuto sostenere i costi della lottizzazione dal 1977 e che si ha diritto ad essere rimborsati delle quote condominiali versate.
(A quanto pare si ha una memoria labile tendente alla mistificazione della realtà!)

E’ facile attirare l’attenzione con mirabolanti promesse di rimborsi milionari, ma sono prive di fondamento.

Senza considerare che anche avvalorando i fantasiosi desideri di dovuti rimborsi, per logica spicciola, ad averne maggior diritto sarebbero i condomini in regola con i pagamenti e non chi non paga da anni. SIC!

Quelli che “del Condominio prendiamo solo ciò che ci piace”

E’ risaputo che a Torre delle Stelle vi sono dei proprietari che dagli anni ’90 sostengono l’inesistenza del Condominio e che, negli ultimi anni, tale gruppo ha ampliato le proprie file con l’allettante prospettiva di non dover più pagare le quote condominiali.
Addirittura si sostiene di non aver mai aderito al Condominio e che le quote condominiali sarebbero illegittime dal lontano 1977.

Il tutto perché dal 1977 il Comune di Maracalagonis ha avuto la cessione delle opere di urbanizzazione e quindi lo stesso Comune avrebbe dovuto farsi carico della gestione dell’intera lottizzazione. (Nota trascrizione Contratto aggiuntivo 1977).
Piccolo inciso: l’ipotetica illegittimità riguarderebbe pertanto solo il territorio di Maracalagonis e non quello di Sinnai.
In ogni caso è una vera e propria distorsione della realtà per il proprio tornaconto.

Dunque, secondo il dire di alcuni, a Torre delle Stelle ci sarebbero stati e ci sono tantissimi proprietari “fessi”.
Proprietari che hanno realizzato opere per la rete idrica (non previste dalla Convenzione di lottizzazione e quindi private), costruito la chiesa, realizzato i campi sportivi nel parco e gestito tutti i servizi, per decine d’anni, quando era invece il Comune di Maracalagonis a dover gestire la località e a spendere. Sic!

Dei veri e propri “polli patentati” che dal 1977 hanno speso i loro soldi inutilmente e fatto parte di un Condominio inesistente, mentre gli altri, i “furbi”, avevano gli stessi servizi senza pagarne i costi.
Perciò il Condominio Torre delle Stelle si è auto-creato in assenza della volontà dei proprietari e a loro insaputa.
E’ a questo punto evidente che alle assemblee condominiali, che hanno deliberato e nominato amministratori per oltre quarant’anni, hanno partecipato dei fantasmi!

Ovviamente non è affatto così e vari documenti lo confermano.
Della costituzione del Condominio, e della vendita dei lotti in regime condominiale, se ne ha la prova in tantissimi atti di vendita (ne avevamo già parlato Lo strano caso del Condominio Torre delle Stelle), ma vi è chi sostiene di non avere nel proprio atto la clausola di acquisto in Condominio.

In tutti gli atti di vendita è però specificato che il lotto o il fabbricato acquistato è compreso in una Lottizzazione convenzionata con il Comune di Maracalagonis: questo non può ESSERE NEGATO (un esempio è nell’immagine che segue).

Atti di vendita e lottizzazione convenzionata Torre delle Stelle
Atti di vendita – Acquisto in lottizzazione convenzionata

Ebbene, chi ha acquistato nel territorio di Maracalagonis e sostiene l’inesistenza del Condominio, lo fa scordandosi, o meglio omettendo, ciò che è scritto nella Convenzione di lottizzazione del 1970 che tanto ha difeso e ha fatto valere nelle aule di giustizia.

La Convenzione di Lottizzazione del 1970, stipulata tra l’Immobiliare Torre delle Stelle ed il Comune di Maracalagonis, pattuiva che la società lottizzante assumeva a proprio carico, per se e i suoi aventi causa, tutti gli oneri per la gestione della lottizzazione e pertanto tale obbligo ricade su tutti i futuri acquirenti. Perciò è falso che la gestione della località spettava al Comune.

Gestione lottizzazione Torre delle Stelle
Convenzione lottizzazione 1970 – Gestione lottizzazione nessun onere per il Comune

Ma vi è di più: sia nella Deliberazione del Consiglio Comunale del 1969, con l’approvazione del piano di lottizzazione, che nell’Atto di Convenzione del 1970, è specificato che:

“la Società (Immobiliare Torre delle Stelle) ha in gestione provvisoria per conto dei proprietari dei singoli lotti, (fino a che non sarà costituito un regolare condominio) la manutenzione generale dei servizi della lottizzazione”.

Il regolare Condominio di Torre delle Stelle si era però già costituito nei primi anni ’60.
Giuridicamente un condominio comincia ad esistere
nel momento in cui l’originario proprietario vende una parte della sua proprietà ad un altro (con il primo atto di vendita) ed esistono delle parti comuni destinate a soddisfare le esigenze generali e primarie dei singoli proprietari (per Torre delle Stelle il servizio idrico in primis).

Un’ulteriore conferma, del riconoscimento giuridico del Condominio e della validità della dichiarazione contenuta nei documenti della Convenzione, si ha in più sentenze della Cassazione:

Corte di Cassazione – 26 aprile 2010 – N. 9941
La stipulazione con il Comune di una convenzione di lottizzazione implica che i proprietari dei terreni interessati alla urbanizzazione pongano in essere un negozio (interno) di costituzione di un consorzio urbanistico volontario – con assunzione delle obbligazioni a fini organizzativi e con costituzione degli effetti reali necessari per conferire al territorio l’assetto giuridico conforme al progetto approvato dalla amministrazione – da ritenersi assoggettato alla disciplina della comunione dettata dal codice civile, ivi compreso l’art. 1101, comma 2, con la conseguenza che, in difetto di espressa deroga convenzionale, giusta la regola da tale norma imposta, le spese per la lottizzazione (quali quelle afferenti, fra l’altro, al progetto, alle opere di urbanizzazione primaria e secondaria) ed i pesi alla medesima inerenti (quali la cessione al Comune delle opere di urbanizzazione e la destinazione di talune aree, con vincolo permanente, a vantaggio dell’intera lottizzazione o di singoli lotti) si ripartiscono e si distribuiscono in proporzione alle quote dei partecipanti.

Corte di Cassazione – 3 ottobre 2013 – N. 22641
“Le disposizioni in materia di condominio possono ritenersi applicabili al consorzio costituito tra proprietari di immobili per la gestione delle parti e dei servizi comuni di una zona residenziale, pur appartenendo il consorzio alla categoria delle associazioni, in quanto non esistono schemi obbligati per la costituzione di tale ente, assumendo, per l’effetto, rilievo decisivo la volontà manifestata dagli stessi consorziati con la regolamentazione statutaria, e potendo, peraltro, l’intenzione di aderire al consorzio rivelarsi anche tacitamente, a meno che la legge o – come nella specie – lo statuto richiedano la forma espressa. Ne consegue, altresì, che solo l’adesione al consorzio può far sorgere l’obbligazione di versare la quota stabilita dagli organi statutariamente competenti, legittimando la pretesa di pagamento dell’ente.”

Corte di Cassazione – 6 ottobre 2014 – N. 20989
“Nei consorzi di urbanizzazione per la disciplina dei beni in proprietà comune ai consorziati, e posti al servizio delle proprietà esclusive dei medesimi, in difetto di diversa disciplina contenuta nell’atto costitutivo o nello statuto, trovano applicazione le norme sul condominio, e, tra esse, l’art. 1118 cpv. c.c., ad esclusione dell’art. 1104 c.c.”

Cass. 22641/2013; Cass. 20989/2014; Cass. 11035/2015
L’adesione a tali Consorzi avrebbe carattere volontario, e tuttavia – in difetto di espresse previsioni regolamentari implicanti particolari oneri di forma, nella specie non rinvenibili – è da intendersi consentita l’adesione tacita agli stessi desumibile da presunzioni o da fatti concludenti, quali la consapevolezza di acquistare un immobile compreso in un consorzio, ovvero l’utilizzazione concreta dei servizi messi a disposizione dagli altri partecipanti.

E’ palese dunque la falsità dell’affermazione che il Condominio Torre delle Stelle non si sia mai costituito.
Sin dal 1969 era noto al Comune di Maracalagonis, lo testimonia la propria deliberazione di approvazione del piano di lottizzazione e relativa Convenzione, e di conseguenza era pacificamente pubblico anche per tutti i proprietari del tempo e futuri.
E’ precisato nella Deliberazione del Consiglio Comunale del 1969 e nell’Atto di Convenzione del 1970 (vedere immagini che seguono)

La convenzione di Lottizzazione non può essere fatta valere solo per ciò che si ritiene conveniente!

Chiunque ha acquistato a Torre delle Stelle ha inserito nel proprio atto di compravendita che acquistava in una lottizzazione convenzionata e pertanto si è impegnato a rispettarne i patti, anche quelli che oggi non gradisce più.

E’ forse consentito al Comune di Maracalagonis e ai furbi proprietari di poter rispettare solo una parte della convenzione?
Noi crediamo di no, visto che la legge stabilisce che la funzione pubblicistica delle Convenzioni di lottizzazione è proprio quella di rendere noti a tutti gli acquirenti i patti stipulati e i relativi oneri.

Tar Sardegna N. 00263/2013
“L’art. 28, comma 5, della legge 17 agosto 1942 n. 1150, subordina alla trascrizione della convenzione nei pubblici registri immobiliari la trasmissione degli obblighi, degli oneri e dei vincoli derivanti in capo ai successivi aventi causa nella proprietà dei fabbricati.

Il legislatore, infatti, ha previsto, ad evidente tutela della buona fede degli aventi causa, un meccanismo per creare certezza legale in ordine all’eventuale esistenza di oneri reali gravanti sull’immobile, al fine di tutelare la correttezza e la trasparenza del traffico giuridico, ed evitare così che i terzi vengano a trovarsi ingiustamente gravati da oneri non conosciuti e non conoscibili al momento del contratto di compravendita, oneri che ridurrebbero la compravendita ad un contratto aleatorio.

Comprendiamo e sappiamo bene che il fine che si persegue da anni è di riuscire a non corrispondere le quote condominiali che, soprattutto alcuni, non versano da parecchi anni. Ma i condomini che hanno sempre pagato non sono “fessi”.
Si è  sempre pagato per dei servizi che, com’è risaputo, erano erogati dal Condominio, non dai Comuni, e di cui tutti hanno usufruito, anche tutti quei proprietari che affermano di non essere condomini e che si rifiutano di pagare i loro debiti.
Gli stessi proprietari che in tutti questi anni hanno ripetutamente impugnato le assemblee condominiali e promosso contro il Condominio svariate azioni giudiziarie.

Ci chiediamo: a quale titolo hanno avuto udienza nei Tribunali per l’impugnazione delle assemblee condominiali se non avevano la qualità di condomini?
Come hanno potuto far nominare un amministratore giudiziario non facendo parte del Condominio?

La giurisprudenza in proposito è chiara e afferma che determinate azioni possono essere promosse esclusivamente da chi fa parte della compagine condominiale ed ha perciò la qualità di condomino.

Corte di Cassazione – 28 aprile 2004 – N. 8135
“La legittimazione generale prevista dall’art. 1421 c.c. all’azione di nullità non esime l’attore dall’onere di dimostrare il proprio, concreto interesse ad agire, e perciò, se oggetto dell’impugnazione è una delibera condominiale, essa non può esser impugnata per nullità da un terzo estraneo al condominio, bensì per l’esperibilità di detta azione è necessaria la qualità di condomino – presente o assente, consenziente o dissenziente che sia stato all’approvazione della delibera impugnata – la quale costituisce requisito essenziale per la configurabilità del suo interesse ad agire per la nullità della delibera medesima.

La nomina di un Amministratore Giudiziario è consentita solo a chi è condomino, in base al 1° comma dell’art. 1129:
“Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.”

Tant’è vero che la Cassazione afferma che non è consentito ricorrere all’autorità giudiziaria, per la nomina di un amministratore, neppure a chi è condomino ma non proprietario, al quale è concesso partecipare alle assemblee in qualità di conduttore (figuriamoci a chi si dichiara non condomino).
“Il conduttore di un’unità immobiliare di un edificio in condominio ancorché abbia diritto, a norma dell’art. 10 della L.392/1978 a partecipare all’assemblea dei condomini, non è legittimato – in caso di mancata nomina dell’amministratore – a proporre ricorso all’autorità giudiziaria, ai sensi dell’art. 1129, 1° co. c.c diretto ad ottenere la nomina dell’amministratore ….” Cass. sent. n. 6843/1991

A Torre delle Stelle vi sono invece proprietari che si autodefiniscono non condomini e che, incredibilmente, hanno avuto udienza nei Tribunali.
Proprietari “non condomini” che vogliono decidere le sorti del Condominio: è un’assurdità.
Proprietari che usufruiscono di tutte le tutele previste dalla legge per i condomini, ma nel momento di corrispondere le quote condominiali affermano di non farne parte e diventano NON Condomini.
Per il proprio tornaconto a volte condomini e a volte no. Condomini a fasi alterne che ritengono di avere solo diritti e non doveri.

Eppure esistono varie sentenze che sanciscono l’obbligo di tutti i proprietari al pagamento delle quote condominiali.
In particolare due recenti sentenze del Tribunale di Cagliari che hanno dichiarato dovute le quote condominiali pretese dal Condominio di Torre delle Stelle, ma di queste pronunce ci si “dimentica” e si continua a divulgare false notizie sulla base di Ordinanze del TAR e del Consiglio di Stato che nulla hanno a che vedere con l’obbligo al pagamento delle quote condominiali.
Neppure la recente sentenza della Cassazione (della quale parleremo in un prossimo articolo) ha nulla a che vedere con gli oneri condominiali, visto che si è espressa su pronunce del Tar e del Consiglio di Stato che non hanno competenza in materia.
(La giustizia amministrativa ha competenza solo ed esclusivamente per gli atti della pubblica amministrazione).

Le sentenze che tutti i proprietari di Torre delle Stelle dovrebbero leggere e rileggere, per verificare se sono dovute o non dovute le quote condominiali per i servizi erogati dal Condominio, sono:

Di queste sentenze avevamo già parlato tempo fa:
– Le strategie di chi a Torre delle Stelle non vuole pagare
– Una sentenza taciuta che mette la parola fine alle ipotetiche richieste di rimborso quote condominiali

In entrambe le sentenze il Giudice ha:

  • disatteso la domanda di esclusione dal Condominio dei promotori delle cause,
  • affermato che con l’utilizzo dei servizi condominiali e la partecipazione alle assemblee si è tacitamente aderito al Condominio,
  • dichiarato ininfluente l’esistenza della Convenzione di lottizzazione per il pagamento delle quote,
  • ritenuto legittime le quote condominiali pretese dal Condominio.

“Tanto premesso, non assume carattere decisivo il fatto documentato in atti secondo cui, con il contratto aggiuntivo in data 10.1.1977 alla convenzione di lottizzazione datata 2.3.1970, la società lottizzante aveva ceduto al Comune di Maracalagonis le opere di urbanizzazione primaria e secondaria. Infatti, se è vero che a seguito dell’accertata cessione di tali opere sarebbe ingiustificato per il condominio esigere il contributo alle spese di gestione dei beni ceduti al Comune, è innegabile che permangano strutture e servizi comuni (a titolo meramente esemplificativo: impianti idraulici, servizi di pulizia e vigilanza, guardia medica, attività ricreative), collegati al profilo di realtà proprio del condominio, che giustificano l’esistenza di una stabile organizzazione e, a fronte di innegabili vantaggi, impongono la necessità che ciascun partecipante contribuisca pro quota alle spese comuni.”

La legalità riconosciuta da tutti e differente da quella che si dice di voler ripristinare a Torre delle Stelle.
La legalità è innanzitutto l’onesta e il rispetto della collettività.
Se su circa 1200 condomini ve ne sono 87 (quelli a cui sono stati intestati i decreti ingiuntivi) che hanno usufruito per anni di servizi comuni senza pagare, la prima legalità da ripristinare è che questi paghino quello che il resto della collettività ha versato e anticipato.
Non fa parte della legalità aver consapevolmente usufruito di servizi comuni e, dopo averne goduto ampiamente, rifiutarsi di pagare. Questa è solo ed esclusivamente furbizia!

Una sentenza taciuta che mette la parola fine alle ipotetiche richieste di rimborso quote condominiali

Nel corso di questa estate il Tribunale di Cagliari ha emesso due sentenze per il Condominio di Torre delle Stelle, ma solo una delle sentenze è stata resa nota ai condomini, eppure le argomentazioni e le richieste di chi ha promosso le cause sono le medesime, come uguali sono le pronunzie della Cassazione che il Giudice di Cagliari ha utilizzato per motivare la sua decisione.

La Società I Borghi ha taciuto sulla sentenza emessa il 17 giugno 2016 (la prima) e reso pubblica la seconda del 21 luglio 2016 (ne abbiamo parlato nei due precedenti articoli: Le strategie di chi a Torre delle Stelle non vuole pagare le quote condominiali e Torre delle Stelle: chi paga e chi non paga).
La nostra interpretazione della scelta operata dalla Società I Borghi è la seguente: esisteva una primaria urgenza di far cassa con i versamenti dei condomini ed è stata pubblicata la seconda sentenza evidenziando la decisione del Tribunale sulla “obbligatorietà del pagamento delle quote condominiali”, così molti condomini hanno versato i 400 euro richiesti dall’amministratore giudiziario. L’altra sentenza è invece rimasta nel “cassetto”, forse per dovere di riconoscenza agli “amici”.

Sentenza 2264 del 2016 Torre delle Stelle
Pubblicazione Sentenza 2264-2016 – Obbligatorietà pagamento quote

Sicuramente pochi lo ricordano, ma nel lontano 2005 (undici anni fa) un gruppo di proprietari che si qualificano “non condomini” aveva promosso una causa per ottenere dal Tribunale di Cagliari una sentenza che dichiarasse:

  • gli immobili di loro proprietà esclusiva non facenti parte di alcun condominio
  • gli atti deliberativi del Condominio Torre delle Stelle nulli
  • tutti i pagamenti eseguiti e quelli che il Condominio pretende non dovuti
  • la condanna dell’amministratore in persona alla restituzione delle somme ricevute.

I 29 proprietari citarono in giudizio personalmente l’ex amministratore e non il Condominio.
Da notare che nell’anno 2005 il Comune di Maracalagonis non aveva deliberato l’acquisizione delle opere di urbanizzazione (del 2010), non si era pronunciato il Tar né il Consiglio di Stato, il geom. Arca era amministratore da soli due anni e la stragrande maggioranza dei servizi era gestita dal Condominio, ma nonostante ciò le azioni erano, già da allora, indirizzate alla persona e non all’amministratore come rappresentante del Condominio.
Per chi segue da anni le annose vicende del nostro Condominio non è una novità.
I cosiddetti “non condomini” hanno sempre preferito la personalizzazione della “guerra” al Condominio. Identificare il Condominio nel solo amministratore e nei rappresentanti di zona dava maggiori possibilità di trovare alleanze. E’ più semplice fare la guerra al singolo che verso tutti i proprietari, ossia il vero Condominio.
La prova della datazione delle ostilità è contenuta nella richiesta di nomina dell’amministratore giudiziario:
“I predetti hanno proposto ricorso tendente alla nomina di un Amministratore giudiziario a causa del contrasto sfociato in numerosi contenziosi giudiziari, fin dagli anni 1990, riguardo l’inutilità del condominio ed il conseguente rifiuto di corrispondere le quote c.d. condominiali, in quanto le relative spese attengono ad oneri oramai di pertinenza pubblica.”
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