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Decreti ingiuntivi del 2014: che fine hanno fatto?

Decreti ingiuntivi e il cosiddetto “ripristino della legalità” di chi non paga.

Nel 2014 il Condominio di Torre delle Stelle ha avviato le procedure, previste dalla legge (decreti ingiuntivi), per la riscossione delle quote condominiali non versate da 87 condomini morosi.
E’ inspiegabile il fatto che dopo tre anni la maggior parte dei crediti (soprattutto quelli più alti e dei morosi cronici) non sia stata ancora riscossa.

Due le domande che sorgono spontanee.
  • Come mai il Tribunale di Cagliari non si è ancora pronunciato per delle spese che sono state regolarmente approvate e che tutti gli altri condomini hanno pagato?
  • Che cosa ha fatto la Società I Borghi per la riscossione dei decreti ingiuntivi? Le informazioni ricevute in merito sono alquanto lacunose.

– I decretati

Si sa che molti dei decretati hanno fatto opposizione ai decreti ingiuntivi, ma con delle delibere valide l’opposizione non dovrebbe essere accolta:
“In sede di opposizione a decreto ingiuntivo il condomino intimato non può legittimamente sollevare eccezioni di merito con riguardo a spese il cui preventivo a consultivo sia stato regolarmente approvato dall’assemblea dei condomini, senza che – anche – la relativa delibera sia stata tempestivamente ed efficacemente impugnata” ovvero sospesa con atto dell’autorità” (Cass. civ. 12.11.2012 n. 19605; Trib. Roma 2.1.2015 n. 30; Trib. Milano 24.9.2015 n. 10718).
Detto in altri termini, se si vuole contestare i bilanci condominiali bisogna farlo impugnando la relativa delibera assembleare che li ha approvati entro il termine perentorio di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c. (Fonte: www.condominioweb.com)

E’ noto, inoltre, che la strategia dei decretati è quella di riuscire a far dichiarare nulli i bilanci condominiali approvati adducendo la nullità del voto dei rappresentanti di zona in assemblea.
Ciò è dimostrato dalla Sentenza n. 2264, emessa dal Tribunale di Cagliari il 27/06/2016, che ha annullato le delibere dell’assemblea del 2009 per la nullità degli articoli 7 e 9 del regolamento (ottenuta con la sentenza n. 3387 del 2015).

condominio torre delle stelle-sentenza 2264-2016-delibere 2009
Annullamento delibere 2009 – Sentenza 2264/2016

La sentenza n. 2264/2016 ha però riconosciuto l’esistenza del Condominio e dichiarato dovute le quote condominiali :
“dichiara che l’attrice è tenuta, in misura corrispondente alla sua quota di proprietà, a partecipare alle spese del condominio convenuto;” Continua la lettura di Decreti ingiuntivi del 2014: che fine hanno fatto?

Quote condominiali calcolate su bilanci non approvati: un altro regalo fatto ai morosi

E’ arrivata la lettera della Società I Borghi con le comunicazioni ai condomini .

Nei giorni scorsi è stata divulgata, tramite mail, una lettera dell’amministratore giudiziario con allegati conti e note di addebito per i singoli condomini.
La lettera contiene un resoconto sommario delle attività svolte dalla Società I Borghi nell’arco dei 18 mesi del loro mandato (oltre a un auto-elogio per la trasparenza con la quale hanno reso partecipi delle loro decisioni i condomini).
Si legge:
“Tale attività informativa dimostra chiaramente la nostra volontà di rendervi partecipi di tutte le importanti novità scaturite per il Condominio e per i residenti.”

L’accomunanza di Condominio e residenti (ripetuta più volte nella lettera) suona strana e dà la misura del ruolo che si sono arbitrariamente dati.
L’amministratore del condominio è il mandatario solo dei condomini e non di tutti i residenti/proprietari di Torre delle Stelle: l’onorario dell’amministratore è pagato dai condomini e non da chi ha casa a Torre e non fa parte della compagine condominiale.

L’amministratore giudiziario confonde il ruolo dell’amministratore di condominio con quello dell’amministratore pubblico che deve tutelare i diritti di chiunque abita nel territorio.

Il Giudice non ha nominato la Società I Borghi per rappresentare indistintamente tutti i residenti di Torre delle Stelle e neppure perché la stessa facesse le veci delle Amministrazioni locali.

Il nostro regolamento condominiale (che gli amministratori hanno il dovere di conoscere per intero e che debbono rispettare e far rispettare) prevede delle garanzie che l’amministrazione condominiale deve mettere in atto a tutela dei condomini:

Art. 20 (Tutele e garanzie)
“L’Amministratore del condominio deve sempre e comunque tutelare gli interessi della Comunione, pena la revoca dell’incarico conferitogli e salva ogni azione di rivalsa per eventuali danni conseguenti, in esito ad atteggiamenti prevaricatori eventualmente assunti dalle Amministrazioni, Enti etc. etc., verso la Comunione.
Atteggiamenti riconducibili ad attività amministrative e tecnico-logistiche lesive della Comunione e dei beni comuni a servizio della stessa; nonché ad intervenire nelle sedi opportune ogni qualvolta le Amministrazioni competenti, o chi per loro conto, interesse, o delega omettessero di adempiere ad obbligazioni dovute per legge o derivanti da obbligazioni dovute per legge o derivanti da obbligazioni assunte dalle stesse in forza di atto formale di presa in carico dei servizi, attrezzature ed impianti esistenti o futuri ivi comprese le opere di urbanizzazione primaria. Stessa azione è dovuta per illegittimi usi delle zone cedute all’atto della stipula della convenzione ad amministrazioni comunali.”

Sempre il nostro regolamento prevede anche a chi spetta la decisione per la cessione dei servizi alle pubbliche amministrazioni e, guarda caso, non spetta all’amministratore decidere, ma ai condomini della Lottizzazione Cann’è Sisa e Baccu Mandara. Perciò né a tutti i condomini, né tanto meno ai cosiddetti residenti.

Art. 21 (Trasferimenti ad Amministrazioni pubbliche di parti comuni e servizi)
Le modalità di trasferimento e di consegna delle opere e dei servizi, che per convenzione dovranno essere date al Comune di Maracalagonis potranno avvenire esclusivamente previa delibera dell’Assemblea dei condomini (TAB. A) che esaminerà la proposta formulata in tal senso dal Direttivo del Condominio.”

La Società I Borghi si ritiene soddisfatta del suo operato, ma le azioni che ha messo in atto non sono state indirizzate alla tutela e al rispetto del nostro regolamento, ma hanno esclusivamente fatto gli interessi di chi non si ritiene condomino e di una pubblica amministrazione che pretende di acquisire opere e terreni privati che non sono compresi nelle convenzioni di lottizzazione stipulate.

Per questo e per altri motivi si rimane esterrefatti dalla presunzione della Società I Borghi nell’auto elogiarsi e dall’incapacità di ammettere ciò che è evidente per chiunque ha casa a Torre delle Stelle.
Il nostro villaggio non aveva mai raggiunto un livello di degrado come quello attuale e neppure una situazione economica così disastrosa.

L’amministratore giudiziario dichiara di aver ereditato dalla vecchia gestione questa disastrosa situazione economica.

I documenti però dimostrano l’esatto contrario.

La Società I Borghi omette di dire che tutta la contabilità condominiale è stata regolarmente verificata dal Revisore dei conti prima della loro nomina.
Questa la relazione del dott. Cogotti del 16 giugno 2015.
Come si evince dai dati riportati nella relazione, il Condominio (con la vecchia gestione) aveva incassato 410.000 euro di quote condominiali e risultavano come spese da sostenere solo le spese del personale dipendente del mese di maggio 2015 (circa 16.000 €) e la rateizzazione in corso delle bollette Abbanoa per un importo ancora da pagare di circa 282.000 euro. Perciò i debiti del Condominio, al 30 maggio 2015, non superavano i 300.000 euro ed esisteva un piano di restituzione programmato.

La relazione del dott. Cogotti dimostra la falsità dell’affermazione fatta dalla Società I Borghi sulla disastrosa situazione debitoria ereditata.

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Le “presunte colpe” del Comitato Direttivo vengono dal passato e anche da chi oggi si oppone al Condominio

Si rimane perplessi dalla continua falsificazione dei fatti che hanno fatto la lunga storia del Condominio di Torre delle Stelle e dagli innumerevoli tentativi di voler far ricadere ipotetiche “responsabilità e colpe” sull’amministrazione condominiale dell’ultimo decennio (amministratore e comitato direttivo).

Il Condominio di Torre delle Stelle si è costituito negli anni ’60 per volontà dell’Immobiliare Torre delle Stelle che vendeva i lotti, e i proprietari vi hanno aderito acquistando ed utilizzando i servizi (concetto ribadito nelle recenti Sentenze del Tribunale di Cagliari:  N.1871 del 17/06/2016 e N.2264 del 21/07/2016).
I proprietari, nella loro qualità di condomini, hanno approvato i vari regolamenti condominiali, stabilendo delle regole obbligatorie per tutti i condomini, ed oggi le conseguenze di quelle regole le si vorrebbe addebitare come colpe a chi probabilmente non ha votato quei regolamenti, ma li ha solo rispettati.

Nelle scorse settimane abbiamo appreso, dal blog della Nuova Associazione, che gran parte delle delibere approvate nelle assemblee sarebbero nulle per “la pretesa” dei rappresentanti di zona di votare per gli assenti e che, in virtù di tale nullità, i condomini potranno chiedere il risarcimento di ciò che hanno versato come quote condominiali. Viene inoltre precisato che sarebbero nulle tutte le delibere dal 2008 in poi…
Come mai solo da tale data?
I rappresentanti di zona votano alle assemblee dal 1981 e non dal 2008.
C’è qualcosa che non torna!

Con l’aiuto di chi a Torre delle Stelle vi è dalle origini, e il recupero di vari documenti, siamo riusciti a ricostruire la storia dei regolamenti e della volontà dei condomini.

L’istituzione dei rappresentanti di zona era prevista sin dal primo Regolamento del 1973 e la loro nomina avveniva in assemblea, questo l’originario articolo:
Art. 9 – “L’Assemblea nomina ogni due anni un comitato direttivo composto da nove condomini con funzione consultiva, di controllo e di iniziativa al quale l’Amministratore deve presentare i bilanci preventivo e consuntivo prima di sottoporli all’approvazione dell’Assemblea. Il Comitato Direttivo presenterà all’Assemblea una propria relazione sui bilanci presentati dall’Amministratore. Il Comitato Direttivo avrà composizione paritetica in relazione alle varie zone del condominio.”
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