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Una sentenza taciuta che mette la parola fine alle ipotetiche richieste di rimborso quote condominiali

Nel corso di questa estate il Tribunale di Cagliari ha emesso due sentenze per il Condominio di Torre delle Stelle, ma solo una delle sentenze è stata resa nota ai condomini, eppure le argomentazioni e le richieste di chi ha promosso le cause sono le medesime, come uguali sono le pronunzie della Cassazione che il Giudice di Cagliari ha utilizzato per motivare la sua decisione.

La Società I Borghi ha taciuto sulla sentenza emessa il 17 giugno 2016 (la prima) e reso pubblica la seconda del 21 luglio 2016 (ne abbiamo parlato nei due precedenti articoli: Le strategie di chi a Torre delle Stelle non vuole pagare le quote condominiali e Torre delle Stelle: chi paga e chi non paga).
La nostra interpretazione della scelta operata dalla Società I Borghi è la seguente: esisteva una primaria urgenza di far cassa con i versamenti dei condomini ed è stata pubblicata la seconda sentenza evidenziando la decisione del Tribunale sulla “obbligatorietà del pagamento delle quote condominiali”, così molti condomini hanno versato i 400 euro richiesti dall’amministratore giudiziario. L’altra sentenza è invece rimasta nel “cassetto”, forse per dovere di riconoscenza agli “amici”.

Sentenza 2264 del 2016 Torre delle Stelle
Pubblicazione Sentenza 2264-2016 – Obbligatorietà pagamento quote

Sicuramente pochi lo ricordano, ma nel lontano 2005 (undici anni fa) un gruppo di proprietari che si qualificano “non condomini” aveva promosso una causa per ottenere dal Tribunale di Cagliari una sentenza che dichiarasse:

  • gli immobili di loro proprietà esclusiva non facenti parte di alcun condominio
  • gli atti deliberativi del Condominio Torre delle Stelle nulli
  • tutti i pagamenti eseguiti e quelli che il Condominio pretende non dovuti
  • la condanna dell’amministratore in persona alla restituzione delle somme ricevute.

I 29 proprietari citarono in giudizio personalmente l’ex amministratore e non il Condominio.
Da notare che nell’anno 2005 il Comune di Maracalagonis non aveva deliberato l’acquisizione delle opere di urbanizzazione (del 2010), non si era pronunciato il Tar né il Consiglio di Stato, il geom. Arca era amministratore da soli due anni e la stragrande maggioranza dei servizi era gestita dal Condominio, ma nonostante ciò le azioni erano, già da allora, indirizzate alla persona e non all’amministratore come rappresentante del Condominio.
Per chi segue da anni le annose vicende del nostro Condominio non è una novità.
I cosiddetti “non condomini” hanno sempre preferito la personalizzazione della “guerra” al Condominio. Identificare il Condominio nel solo amministratore e nei rappresentanti di zona dava maggiori possibilità di trovare alleanze. E’ più semplice fare la guerra al singolo che verso tutti i proprietari, ossia il vero Condominio.
La prova della datazione delle ostilità è contenuta nella richiesta di nomina dell’amministratore giudiziario:
“I predetti hanno proposto ricorso tendente alla nomina di un Amministratore giudiziario a causa del contrasto sfociato in numerosi contenziosi giudiziari, fin dagli anni 1990, riguardo l’inutilità del condominio ed il conseguente rifiuto di corrispondere le quote c.d. condominiali, in quanto le relative spese attengono ad oneri oramai di pertinenza pubblica.”

Della citazione del 2005 furono informati i condomini nell’Assemblea del 15 gennaio 2005, vi è il riscontro nel verbale:
“L’Amministratore porta a conoscenza dell’Assemblea un atto di citazione notificato il 13 gennaio 2005. Specifica che è stato notificato al “Geom. Arca Diego, sedicente Amministratore”, come se lui si attribuisca titoli e qualifiche che non gli competono.
I condomini che hanno sottoscritto tale citazione sono…. (omissis)…. chiedono il rimborso di ciò che hanno pagato…… e dichiarano di non riconoscere il Condominio, tanto meno I’Amministratore in carica. Evidenzia che alcuni di questi condomini hanno fatto parte, in passato, del C.D. e che il 25 gennaio 2003 (giorno in cui si è tenuta l’Assemblea nella quale è stato eletto la prima volta) molti di questi erano presenti personalmente o per delega e hanno votato, di conseguenza riconoscevano la carica dell’Amministratore. Sottolinea che lo scopo è lo scioglimento del Condominio

Nella medesima adunanza la discussione portò a ritenere indispensabile la difesa del Condominio e l’assemblea decise di nominare uno o più legali per resistere in giudizio.

Assemblea 2005 azioni legali Torre delle Stelle
Interventi Assemblea 2005 – Azioni legali a difesa del Condominio

Sono trascorsi undici anni e finalmente il Tribunale di Cagliari ha emesso la Sentenza N.1871 del 17.06.2016, con la quale il Giudice dichiara che il Condominio Torre delle Stelle è paragonabile ad un Consorzio di urbanizzazione, al quale debbono essere applicate le disposizioni in materia di condominio, e l’obbligatorietà al pagamento delle quote condominiali per chiunque abbia usufruito dei servizi erogati e messi a disposizione dal Condominio, poiché l’utilizzo dei servizi corrisponde all’adesione tacita al Condominio Torre delle Stelle e alle sue regole.

la volontà di partecipare alla costituzione del consorzio o di aderire al consorzio già costituito può essere manifestata anche tacitamente e desumersi da presunzioni o fatti concludenti, quali la consapevolezza di acquistare un immobile compreso in un consorzio oppure l’utilizzazione in concreto dei servizi posti a disposizione dei consorziati.”

E’ pertanto un dato di fatto che esistono due Sentenze che riconoscono il Condominio Torre delle Stelle dal punto di vista giuridico e che sanciscono l’obbligo al pagamento delle quote condominiali per chi ha usufruito dei servizi erogati dal Condominio.
Non vi possono essere proprietari che usufruiscono dei servizi e che non sono condomini.

Viene inoltre ribadito, come nella sentenza del 21 luglio, che l’esclusione dalla comunione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria può essere fatta valere limitatamente alla opere cedute al Comune, ma quali sono le opere che il Comune di Maracalagonis ha in proprietà?
Sono esclusivamente quelle riportate nella Nota di Trascrizione del 1977  e che risultano dalla planimetria allegata all’Atto Aggiuntivo del 1977.

Strade-Aree-cedute-al-Comune-di-Maracalagonis-
Strade e aree cedute al Comune di Maragalagonis

Come si evince dalla planimetria e dalla foto aerea del 1977 non è stata ceduta al Comune di Maracalagonis l’area del cantiere condominiale (con tutti gli impianti) e parte del parco giochi, né i pozzi di Geremeas con le tubazioni sino a Torre delle Stelle, né tutte le strade della lottizzazione.
Nonostante ciò vi è chi diffonde notizie su ipotetici rimborsi da far valere per oneri che il Condominio non avrebbe dovuto sostenere perché di competenza del Comune, oltretutto dichiarando che detti oneri da rimborsare sarebbero a carico di chi ha amministrato il Condominio.
Comprendiamo che l’ipotesi di vedersi restituire quanto versato sia allettante e invogli vari proprietari a dar credito a chi diffonde certe informazioni, ma dopo undici anni il Tribunale di Cagliari ha ritenuto non valida la richiesta di rimborso nei confronti del geom. Arca. Il Giudice ha sottolineato che la causa per l’ottenimento di eventuali rimborsi è da promuovere nei confronti del Condominio e non contro la persona dell’amministratore (né potrà essere valida nei confronti dei rappresentanti di zona).

Si riporta dalla sentenza:
“….solo il condominioe non l’Arca personalmente – può avere interesse a contraddire all’azione promossa per accertare l’esclusione dalla comunione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria del Comune di Maracalagonis ed analogamente deve ritenersi quanto alle conseguenti domande di accertamento dell’invalidità delle delibere approvate dal medesimo condominio e di restituzione dei pagamenti che l’Arca aveva pacificamente ricevuto in qualità di amministratore della comunione.

E’ palese, a questo punto, la motivazione che ha portato a non rendere pubblica questa sentenza, eppure è sicuramente conosciuta a chi l’ha promossa ed anche alla Società I Borghi che ha preferito (in aiuto agli amici proprietari) pubblicare solo la successiva sentenza. Come ha preferito non comunicare di non aver appellato la sentenza dei rappresentanti di zona, ma al contrario di essersi costituita contro il regolamento del nostro condominio (tutti atti di cui la Società I Borghi dovrà render conto).

L’informazione diffusa nel web non è così cristallina come si vuol far credere, le sentenze vengono distorte secondo il fine da raggiungere. E’ sufficiente leggere il titolo che la Nuova Associazione ha dato al suo articolo sulla sentenza del 21 Luglio: “una nuova sentenza conferma la doppia illegittimità delle pretese del condominio”.
Per semplice curiosità potete usare la funzione “trova” nel documento della sentenza e vedrete che la parola illegittimità o simili non compare neppure una volta.
La strategia è quella dei titoli ad effetto, se chi legge si limita alla lettura del titolo, si fa passare per vero quello che non è: l’informazione distorta.
Chi dedicherà una parte del proprio tempo a leggere entrambe le sentenze potrà constatare quanto certe affermazioni diffuse siano differenti dai giudizi emessi dal Tribunale di Cagliari.

Infine, ma di fondamentale importanza per il bene del nostro villaggio, invitiamo tutti i proprietari di Torre delle Stelle ad unirsi alla richiesta formalizzata ai Borghi per la convocazione dell’assemblea condominiale : è attualmente l’unica possibilità che si ha per recuperare tutti i crediti dai condomini che non pagano da anni.

La speranza dei morosi è che tutti i bilanci del Condominio non vengano riapprovati con le maggioranze previste dalla legge. E’ per tale motivo che fanno presupporre che l’approvazione dei bilanci comporti l’assunzione di responsabilità personali soggette a pretese di risarcimento.
Non cascate in questo tranello. Il Tribunale di Cagliari ha sentenziato che non esistono per le quote condominiali versate al Condominio responsabilità personali; dunque un eventuale dovuto rimborso, da dimostrare con i documenti e non a parole, può essere chiesto esclusivamente all’amministratore quale rappresentante di tutto il Condominio.

Quali rimborsi possono essere pretesi da chi non versa le quote condominiali da anni ed anni o ha versato i soli consumi idrici?
Quali pezze giustificative possono presentare per far valere il loro credito?
Le ricevute di pagamento al Condominio che non hanno fatto!?

Sono i condomini che hanno pagato regolarmente che possono ottenere centinaia di migliaia di euro dai morosi, crediti che nessun giudice potrà negare se si è in possesso dei bilanci approvati.
E’ indispensabile recuperare tutti i crediti del Condominio, perché il mancato incasso peserà sulle nostre tasche quando Abbanoa esigerà il pagamento del suo credito di oltre 700.000 €.
Le bollette Abbanoa sono intestate al Condominio e non è concesso a terzi pagare e neppure fare accordi per corrispondere direttamente somme auto-calcolate con tariffe vantaggiose (come già accaduto alla tariffa di 46 centesimi a mc).
Il calcolo della tariffa spetta esclusivamente all’amministratore del Condominio in base alle spese sostenute e l’importo dev’essere uguale per tutti i condomini.

CORTE DI CASSAZIONE, SENTENZA 17 febbraio 2014 N. 3636
“Va affermato il principio secondo il quale, ponendosi il Condominio, nei confronti dei terzi, come soggetto di gestione dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini, l’amministratore dello stesso assume la qualità di necessario rappresentante della collettività dei condomini sia nella fase di assunzione di obblighi verso terzi per la conservazione delle cose comuni sia, all’interno della collettività condominiale, come unico referente dei pagamenti ad essi relativi, così che non è idoneo ad estinguere il debito pro quota del singolo condomino, il pagamento diretto eseguito a mani del creditore del Condominio le volte in cui il creditore dell’ente di gestione non si sia a sua volta munito di titolo esecutivo nei confronti del singolo condomino.

Nell’ipotesi, non remota, che sia la Società I Borghi a trattare tale pagamento diretto, visto gli atti intrapresi autonomamente e senza nessun consenso dei condomini, è bene far presente che se ne assumerà la responsabilità, perché non è consentita all’amministratore l’applicazione di tariffe differenti tra i condomini.
Non è concesso all’amministratore pretendere 400 euro a forfait da una parte dei condomini, oltretutto senza aver presentato un bilancio, e applicare tariffe vantaggiose e differenti ad altri “proprietari” (a chi con i propri versamenti non paga neppure le prestazioni “professionali” della Società I Borghi, nonostante il privilegio e l’attenzione dedicata alle loro istanze).
Chi tiene veramente a Torre delle Stelle è disposto a pagare, ma non a far sì che con i propri soldi vengano tutelati gli interessi di chi non paga!